Urteil: Berechnung der Balkonfläche als Wohnfläche

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Bei der Berechnung der Wohnfläche von frei finanziertem Wohnraum gelten grundsächlich dieselben Bestimmungen wie für den preisgebundenen Wohnraum. Diese sind im Wohnraummietrecht festgelegt. Im Jahre 2004 wurde die Wohnflächenverordnung geändert. Diese besagt, dass die Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel, in Ausnahmefällen höchstens zur Hälfte, auf die Gesamtfläche einer Wohnung anzurechnen ist. Bis Ende des Jahres 2003 wurde nach der II. Berechnungsverordnung die Hälfte der Balkonfläche kalkuliert. Bei der Berechnung der Fläche gilt das Regelwerk, welches beim Vertragsabschluss gültig war.

Vor dem Amtsgericht Berlin (AZ VIII ZR 33/18) stritten sich eine Eigentümerin und ein Mieter über die tatsächliche Größe der Wohnfläche und um die daraus resultierende Miethöhe. Auslöser für den Rechtsstreit war, dass die Eigentümerin eine Mieterhöhung um 20% anstrebte und dafür die Zustimmung des Mieters brauchte. Der Mieter forderte hingegen eine anteilige Rückzahlung, der seiner Meinung nach, zu hohen Mietkosten. Anlehnend an seinen im Januar 2007 abgeschlossenen Mietvertrag kritisierte er, dass die berechnete Wohnfläche die tatsächliche Fläche um mehr als 12% übersteigt.

Das Amtsgericht ordnete einen Sachverständigen an, die Wohnfläche zu berechnen. Die Fläche des Balkons spielte bei der Berechnung eine zentrale Rolle, denn diese wurde bis dato zur Hälfte kalkuliert. Laut Sachverständigengutachten sei die Balkonfläche aber, laut Wohnflächenverordnung, lediglich zu 25% zu berechnen. Das AG Berlin entschied trotz Sachverständigengutachten, die Balkonfläche mit 50% zu berechnen. Grund dafür seien die in Berlin abweichenden örtlichen Verkehrssitten. Demnach gelte auch weiterhin die II. Berechnungsverordnung. Der Angeklagte geht in Berufung. Ein zweites gerichtlich angeordnetes Gutachten bestätigt, dass Balkonflächen in Berlin im Jahr 2007 zu einem Viertel berechnet wurden. Das Landgericht ändert das erstinstanzliche Urteil ab und berechnet 25% der Balkonfläche auf die Wohnfläche.

Quelle: BGH
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Ute Gerlach

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