Immobilien-Bewertung

Inhalt

Was versteht man unter Immobilien-Bewertung?

Für viele Bereiche unseres Wirtschafts- und Rechtslebens bilden Immobilien-Bewertungen eine wichtige Grundlage für existenzielle Entscheidungen. So z.B. beim Kauf oder Verkauf von Immobilien, bei unternehmerischen Investitionen, bei der Sachversicherung für Gebäude, bei der Bestimmung der Beleihungsgrenze im Rahmen von Finanzierungen bis hin zu Enteignungen für städtebaulichen Zwecke.

 

Ute Gerlach Immobilienmakler Taunus
Ute Gerlach: Inhaberin & Sachverständige
für Immobilienbewertung

Gesetzliche Grundlagen

Die Grundlagen der Wertermittlung sind bundeseinheitlich im Baugesetzbuch (BauGB) in den  §§ 192-199 geregelt. Die zentrale Vorschrift bildet dabei § 194 BauGB:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,

  • der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten und
  • tatsächlichen Eigenschaften,
  • der sonstigen Beschaffenheit und
  • der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
  • persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Weitere Grundlage der Immobilien-Bewertung sind die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie die Wertermittlungsrichtlinien (z.B. Sachwert-Richtlinie). 

Am 01.01.2022 tritt die neue ImmoWertV 2021 in Kraft. Durch die Neuregelung soll sichergestellt werden, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlichen Daten bundesweit nach denselben einheitlichen Grundsätzen erfolgt.

Die derzeit noch auf sechs Regelungswerke verteilten Grundlagen, die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) 2010, Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006),  wurden in der ImmoWertV 2021 zusammengefasst. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind dabei nur in beschränktem Umfang aufgenommen worden. Die Bundesregierung ist in diesem Zusammenhang aufgefordert, die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) bis spätestens Ende 2024 zu überarbeiten und an die aktuellen Verhältnisse anzupassen. 

Für weitergehende Hinweise sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden.

Wertbegriffe

Bei der sachverständigen Bewertung einer Immobilie unterscheidet man zwischen 2 Wertbegriffen. 

Verkehrswert

Der Verkehrswert gibt den Marktwert der Immobilie an, d.h. den möglichen Kaufpreis für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Wertermittlung. 

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist zu ermitteln, wenn die Immobilie z.B. als Kreditsicherheit dienen soll. Der Sachverständige hat zu ermitteln zu welchem Wert die Immobilie langfristig gesehen veräußert werden kann. Die Höhe des Beleihungswertes ist entscheidend für die Werthaltigkeit der Sicherheit und spiegelt sich auch in den Finanzierungskonditionen wieder.

In diesen Fällen wird eine Immobilien-Bewertung benötigt

Es gibt verschiedene Anlässen den Wert für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu ermitteln:

  • Verkauf oder Kauf einer Immobilie
  • Scheidung / Trennung
  • Eheschließung
  • Erbauseinandersetzung
  • Vormundschaftsangelegenheiten
  • Zwangsversteigerung
  • Finanzierung
  • steuerliche Zwecke
  • städtebauliche Entwicklung/Enteignung
  • Rechte und Belastungen an einem Grundstück

 

Die Wertermittlungs-Verfahren

Die ImmoWertV schreibt 3 Verfahren zur Bewertung vor:

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren liegt wird der materielle Wert der Immobilie ermittelt, sprich deren Bausubstanz. Es kommt z.B. bei der Bewertung von bewohnten Einfamilienhäusern zum tragen.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien. Bodenwerte werden überlicherweise mit dem Vergleichswert ermittelt.

Ertragswertverfahren

Wie der Name schon vermuten lässt, wird hier die Immobilie anhand ihrer Erträge bewertet. Der klassische Fall wäre die Bewertung einer vermieteten Wohnung.

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Immobilien-Art (Haus, Wohnung, Grundstück) und deren Nutzung ab. Ein Sachverständiger wendet mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln und gleicht die berechneten Werte miteinander ab.

Diese Daten und Unterlagen werden für die Bewertung einer Immobilie benötigt

Je nach Immobilienart (Haus, Wohnung oder Grundstück) varieren die Angaben bzw. Unterlagen, die für eine Immobilien-Bewertung notwendig sind.

Für die Bewertung eines Hauses oder eine Wohnung sind dies in jedem Fall:

  • Baujahr
  • Flächen (wie Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße)
  • aktueller Grundbuchauszug
  • aktuelle Flurkarte
  • Grundrisse, Gebäude-Schnitte
  • Informationen zu An- und Umbauten
  • Renovierungs- /Sanierungsdaten
  • Auskünfte bzgl. Bau- / Altlasten

 

Ist eine Immobilie vermietet werden Informationen zum Mietvertrag, der Miethöhe etc. benötigt. Handelt es sich um ein Erbbaurecht benötigt der Bewerter den Erbpachtvertrag, die Höhe des Erbpachtzins, Laufzeit des Erbpachtvertrags etc. Für die Bewertung einer Eigentumswohnung sind Daten wie Rücklagenhöhe, beschlossene Sonderumlagen, Kostenstruktur der Wohnanlage etc. notwendig.

Für die Grundstücks-Bewertung müssen Auskünfte zum Bebauungsplan, zur baulichen Ausnutzung (GRZ, GFZ), Erschließung etc. eingeholt werden.

Der richtige Verkaufspreis ist der Preis, den zum Zeitpunkt des Angebotes ein Kauf-Interessent bereit ist für Ihre Immobilie zu zahlen. 

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