Makler-Alltag - Der verschollene Grundschuldbrief | Gerlach Immobilien

Makler-Alltag - Der verschollene Grundschuldbrief

Was macht eigentlich ein Immobilienmakler?

Was macht eigentlich ein Immobilienmakler?

In der Serie “Makler-Alltag – Was macht eigentlich ein Immobilienmakler?” möchte ich Ihnen einen kleinen Einblick in die tägliche Arbeit des Immobilienmaklers geben. Immobilienmakler schließen nicht nur Türen auf und schreiben hinterher eine dicke Rechnung. Oft lese ich “Immobilienmakler sind Abzocker”, “Immobilienmakler tun nichts”, “Immobilienmakler machen den Immobilien-Verkauf nur teurer”. Leider verbreiten sich negative Erfahrungen immer schneller, da über gute Erfahrungen selten so viel gesprochen wird wie über Negative.

Der Blick ins Grundbuch

Zu Beginn eines jeden Verkaufs-Auftrags steht der Blick ins Grundbuch. Nicht immer lässt sich ein Problem auf den ersten Blick erkennen. Bei einer Eigentumswohnung aus den frühen 70iger Jahren fiel mir tatsächlich erst bei der zweiten Durchsicht auf, dass eine Briefgrundschuld eingetragen war, die meine Auftraggeber überhaupt nicht betraf.

In aller Regel benötigen Bauträger zur Vorfinanzierung eines Bauvorhabens Fremdmittel. Diese werden mit Grundschulden besichert. Heutzutage werden Grundschulden in Form von Buchgrundschulden ins Grundbuch eingetragen. Früher wurde vorwiegend mit Briefgrundschulden oder -hypotheken gearbeitet, d.h. neben der Eintragung im Grundbuch erfolgte noch die Ausfertigung in Urkunden-/Papier-Form. So eben auch in diesem speziellen Fall. Der Bauträger finanzierte das Bauvorhaben in mehreren Schritten und verkaufte die einzelnen Wohnung schon während der Bauphase. Die Wohnung meiner Auftraggeber hatte zunächst einen anderen Käufer, der dann wohl wenige Wochen später vom Kauf zurücktrat. Zur Sicherung dessen Finanzierung hatte man der Einfachheit halber die Bank des Bauträgers gewählt und eine von dessen Grundschulden an den Käufer abgetreten. Bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags wurde vergessen diese Abtretung ebenfalls rückabzuwickeln. Wenige Wochen später fand die Wohnung neue Käufer, meine heutigen Auftraggeber. Selbst damals hat beim Grundbuchamt keiner gemerkt, dass das Grundbuch der Wohnung noch mit einer fremden Grundschuld belastet war.

Die Suche nach dem Grundschuldbrief erwies sich als unmöglich. Zunächst versuchten wir es über die finanzierende Bank. Diese war aber aufgrund zweier Fusionen nicht mehr in der Lage den Sachverhalt nachzuvollziehen. Die Bank hat zwar heute 3 zentrale Archive für ganz Deutschland, aber Unterlagen aus dieser Zeit zu finden war nicht möglich. So blieb nur ein Weg: Der Grundschuldbrief musste für kraftlos erklärt werden. Dafür benötigen wir aber noch die Erklärung des Rechte-Inhabers. Dies war der erste Käufer der Wohnung, denn man hatte ja vergessen die Grundschuld wieder auf den Bauträger zu übertragen. Es gelang uns den Herrn ausfindig zu machen und er war leider so gar nicht kooperationsbereit. Erst ein offizielles Scheiben des beauftragtes Notars konnte ihn dazu bewegen eine Erklärung bezüglich der Grundschuld abzugeben. So konnte endlich das Verfahren zur Kraftloserklärung eingeleitet werden.

Damit nun meine Auftraggeber nicht 6 Monate und länger (so lange dauert das Verfahren der Kraftloserklärung) mit dem Verkauf der Wohnung warten mussten, wurde mit dem Notar ein Lösungsvorschlag besprochen. Der Gegenwert der Grundschuld wurde in Euro umgerechnet und um 20% nach oben aufgerundet. Dieser Kaufpreisanteil sollte vom möglichen Käufer auf ein Notaranderkonto überwiesen werden und nur die Restsumme des Kaufpreises an die Verkäufer ausgezahlt werden. Das Notaranderkonto wurde solange vom Notar verwaltet, bis die Briefgrundschuld für kraftlos erklärt und aus dem Grundbuch gelöscht war. Erst dann erhielt der Verkäufer die Restsumme. Der Käufer konnte die Wohnung aber wie geplant kurzfristig übernehmen.

Bildquelle: canva.com / Ute Gerlach

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