Die Immobilie bei Scheidung
Sie trennen sich. Die Immobilie ist die komplexeste Variable, die dabei zu lösen ist – und oft die, bei der am längsten gezögert wird.
Wem gehört die Immobilie?
Eine Trennung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer – unabhängig davon, wer wie viel zum Kaufpreis oder zur Finanzierung beigetragen hat. Das ist der einzige Punkt, von dem aus weiter gedacht werden kann.
Stehen beide Partner im Grundbuch, gehört die Immobilie beiden. Steht nur einer drin, gehört sie diesem – aber das bedeutet nicht, dass der andere Partner keine wirtschaftlichen Ansprüche hat.
Zugewinnausgleich
Der Zugewinnausgleich betrifft nicht das Eigentum selbst, sondern den Vermögenszuwachs während der Ehe. Wurde die Immobilie während der Ehe gemeinsam erworben, gehört der gesamte Wertzuwachs zum Zugewinn. Bei einer vor der Ehe erworbenen Immobilie zählt nur die Wertsteigerung während der Ehezeit – Erbschaften und Schenkungen sind ausgenommen.
Der Verkauf.
Der gemeinsame Verkauf ist in den meisten Fällen die wirtschaftlich tragfähigste Lösung. Er löst Kredite auf, schließt beide Seiten sauber ab und beseitigt eine dauernde Konfliktquelle.
Der Verkaufserlös wird nach Abzug offener Finanzierungen und eventueller Vorfälligkeitsentschädigungen nach Eigentumsanteilen aufgeteilt. Wer wie viel beigetragen hat, spielt dabei keine Rolle – maßgeblich ist, was im Grundbuch steht.
Kann mein Partner ohne mich verkaufen?
Nein. Bei gemeinsamer Eigentümerschaft kann die Immobilie nur mit Zustimmung beider Eigentümer verkauft werden. Weigert sich einer, kann der andere die Zustimmung gerichtlich durchsetzen – oder eine Teilungsversteigerung beantragen.
Zeitpunkt
Der Verkauf ist bereits während des Trennungsjahres möglich – und wirtschaftlich sinnvoll, wenn beide Seiten einig sind. Unter Zeitdruck wird das Ergebnis schlechter. Käufer merken, wenn eine Situation drängt.
Warum eine unabhängige Bewertung?
Ohne eine gemeinsame Grundlage über den Wert der Immobilie scheitert fast jede Einigung. Ein Partner überschätzt, der andere unterschätzt – und die Verhandlung geht in Kreise. Eine marktgerechte Bewertung gibt beiden Seiten die gleiche Basis.
Die Übernahme durch einen Partner.
Möchte einer der Partner die Immobilie behalten – etwa damit die Kinder im gewohnten Umfeld bleiben – kann er den anderen Partner auszahlen und werden alleiniger Eigentümer.
Die Auszahlung basiert auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie minus Restschuld. Der verbleibende Betrag wird nach Eigentumsanteilen aufgeteilt.
Die Bank muss zustimmen. Nur die Bank kann den ausscheidenden Partner aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen. Sie ist dazu nicht verpflichtet – etwa, wenn sie den alleinigen Partner nicht für kreditwürdig hält. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank.
Übertragung auf die Kinder.
Bei minderjährigen Kindern braucht es die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts und die Einwilligung beider Elternteile. Was gut gemeint ist, kann eine Belastung werden: Grundsteuer, Instandhaltung und alle Eigentümerpflichten fallen dem Kind an.
Was passiert mit dem Kredit?
Eine Trennung ändert nichts an den Kreditbedingungen. Wer unterschrieben hat, zahlt. Bei gemeinsamer Unterschrift haften beide – die Bank kann von beiden in voller Ratenhöhe fordern, unabhängig davon, wer in der Immobilie wohnt.
Eine Umschreibung auf einen Partner allein ist nur mit der Zustimmung der Bank möglich. Bei einem Verkauf kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst wird.
Wer zahlt bis zur Einigung? Der in der Immobilie wohnende Partner zahlt in der Regel die Raten allein weiter. Er kann dafür gegen den anderen Partner einen Erstattungsanspruch für die halbe Rate geltend machen – oder die Zahlung mit einer fälligen Nutzungsentschädigung verrechnen.
Steuern und Zeitpunkt
Der Zeitpunkt einer Entscheidung hat wirtschaftliche und steuerliche Konsequenzen. Zwei Punkte sind dabei besonders relevant.
Grunderwerbsteuer
Bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern – also solange die Ehe noch besteht oder im unmittelbaren Zusammenhang mit der Scheidung – entfällt die Grunderwerbsteuer. Nach der rechtskräftigen Scheidung gilt eine Steuerbefreiung nur noch, wenn die Übertragung nachweislich Teil der Vermögensauseinandersetzung ist. Je länger das gezögert wird, desto geringer wird diese Annahme.
"Spekulationssteuer"
Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und war sie nicht die ganze Zeit über selbst genutzt, kann ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bei einem Partner, der bereits ausgezogen ist, kann die Steuerbefreiung für selbst genutzten Wohnraum wegfallen.
Zeitpunkt der Übernahme.
Eine Übertragung während der Ehe – also im Trennungsjahr, bevor die Scheidung rechtskräftig ist – ist steuerlich in der Regel vorteilhafter als eine Übertragung danach. Der Unterschied kann mehrere Tausend Euro betragen.
Die Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist keine Lösung – sie ist das, was passiert, wenn keine Lösung gefunden wird. Jeder Partner kann sie beim Amtsgericht beantragen, ohne Zustimmung des anderen.
Das Einstiegsgebot liegt bei 50 Prozent des Marktwertes. Die Immobilie wird oft unter dem tatsächlichen Wert versteigert. Beide Partner können selbst bieten – aber kein Partner hat ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Wer nicht selbst bietet oder nicht finanzieren kann, verliert die Immobilie vollständig.
Einwendungen möglich: Der Antragsgegner kann innerhalb von zwei Wochen nach der Beantragung eine Einstellung des Verfahrens beantragen – etwa wenn das Wohl der Kinder betroffen wäre. Das Gericht kann das Verfahren dann für sechs Monate einstellen. Diese Einstellungen können insgesamt bis zu fünf Jahre lang beantragt werden.
4. Juristische Begleitung & Mediation
Wenn bei einer Scheidung mit Immobilie auch rechtliche Fragen zum Eigentum, zum Zugewinn oder zur Vermögensauseinandersetzung auftauchen, ist ein Fachanwalt für Familienrecht der richtige Ansprechpartner. Ich arbeite mit einer Kanzlei zusammen, die sich auf genau diese Situationen spezialisiert hat.
Bettina Stock – Kanzlei für Familienrecht & Mediation
Frau Stock arbeitet auf einvernehmliche Lösungen hin und ist zertifizierte Mediatorin. Wenn Sie einen Konflikt vermeiden wollen, bevor er eskaliert, ist das dort der richtige Ort.
Was Sie noch wissen wollen
Kann mein Partner das Haus ohne mich verkaufen?
Nein. Bei gemeinsamer Eigentümerschaft kann die Immobilie nur mit Zustimmung beider verkauft werden. Weigert sich einer, kann der andere die Zustimmung gerichtlich durchsetzen oder eine Teilungsversteigerung beantragen.
Wer zahlt den Kredit nach der Trennung?
Beide – wenn beide unterschrieben haben. Die Bank kann von jedem Partner in voller Ratenhöhe fordern. Eine Änderung der Kreditbedingungen braucht die Zustimmung der Bank.
Wie wird der Zugewinn berechnet?
Der Zugewinn ist die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen während der Ehe. Bei einer gemeinsam erworbenen Immobilie zählt der gesamte Wertzuwachs. Bei einer vor der Ehe erworbenen Immobilie nur die Wertsteigerung während der Ehezeit – Erbschaften und Schenkungen sind ausgenommen.
Kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?
Vollständig verhindern ist schwer – aber verzögern ist möglich. Innerhalb von zwei Wochen nach der Beantragung kann eine Einstellung beantragt werden, etwa wenn das Wohl der Kinder betroffen wäre. Diese Einstellungen können insgesamt bis zu fünf Jahre lang beantragt werden.
Fällt bei der Übertragung Grunderwerbsteuer an?
Zwischen Ehepartnern – also während der Ehe oder im unmittelbaren Zusammenhang mit der Scheidung – entfällt die Grunderwerbsteuer. Je länger nach der Scheidung die Übertragung erfolgt, desto schwieriger wird es, den Zusammenhang nachzuweisen.
Kann ich in der Immobilie bleiben, bis alles geklärt ist?
Grundsätzlich haben beide Miteigentümer das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Bei Streit kann eine Wohnungszuweisung beim Gericht beantragt werden – das geschieht aber nur in Ausnahmefällen, etwa bei Gewalt oder Drohungen.