immobilienbewertung
im Taunus und Umgebung
Was ist Ihre Immobilie wert?
Der Immobilienwert
Das Fundament eines erfolgreichen Immobilienverkaufs ist den Wert der Immobilie zu kennen. Eine falsche Preisfestsetzung führt oftmals zu hohen Verlusten. Kauf-Interessenten sind heute sehr gut informiert, kennen die Marktpreise und wissen daher genau, welche Immobilie zu teuer angeboten wird.
Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren bestimmt. Diese sollten Sie als Eigentümer kennen, um den Verkaufspreis realistisch anzusetzen. Kleinste Besonderheiten oder Abweichungen von Lage oder Ausstattung können großen Einfluss auf den Immobilienwert haben.
Immobilienwert online ermitteln?
Im Internet oder im TV werden kostenlose Online-Immobilienbewertungen angeboten.
Was taugen diese Angebote und erhalten Sie wirklich mit ein paar wenigen Angaben per Klick den Wert Ihrer Immobilie?
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Immobilienbewertung vor Ort
für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück im Taunus verkaufen möchten, ist eine fundierte Markt-Wert-Analyse zur Ermittlung des realistischen Kaufpreises unverzichtbar. Ein falsch angesetzter Verkaufspreis kann deutliche Verluste zur Folge haben.
Sie haben Fragen zum Thema Immobilienbewertung oder möchten einen Termin vor Ort buchen? Kontaktieren Sie mich gerne über das nachstehende Kontaktformular oder rufen mich an unter 06084 / 9039890.
In diesen Fällen wird eine Immobilienbewertung benötigt
Es gibt verschiedene Anlässen den Wert für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu ermitteln:
- Verkauf oder Kauf einer Immobilie
- Scheidung / Trennung
- Eheschließung
- Erbauseinandersetzung
- Vormundschaftsangelegenheiten
- Zwangsversteigerung
- Finanzierung
- steuerliche Zwecke
- städtebauliche Entwicklung/Enteignung
- Rechte und Belastungen an einem Grundstück
Diese Daten und Unterlagen werden für die Bewertung einer Immobilie benötigt
Je nach Immobilienart (Haus, Wohnung oder Grundstück) varieren die Angaben bzw. Unterlagen, die für eine Immobilien-Bewertung notwendig sind.
Für die Bewertung eines Hauses oder eine Wohnung sind dies in jedem Fall:
- Baujahr
- Flächen (wie Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße)
- aktueller Grundbuchauszug
- aktuelle Flurkarte
- Grundrisse, Gebäude-Schnitte
- Informationen zu An- und Umbauten
- Renovierungs- /Sanierungsdaten
- Auskünfte bzgl. Bau- / Altlasten
Ist eine Immobilie vermietet werden Informationen zum Mietvertrag, der Miethöhe etc. benötigt. Handelt es sich um ein Erbbaurecht benötigt der Bewerter den Erbpachtvertrag, die Höhe des Erbpachtzins, Laufzeit des Erbpachtvertrags etc. Für die Bewertung einer Eigentumswohnung sind Daten wie Rücklagenhöhe, beschlossene Sonderumlagen, Kostenstruktur der Wohnanlage etc. notwendig.
Für die Grundstücks-Bewertung müssen Auskünfte zum Bebauungsplan, zur baulichen Ausnutzung (GRZ, GFZ), Erschließung etc. eingeholt werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung
Der Immobilienwert wird von diesen Faktoren beeinflusst
- Standort (Lage)
- Alter und Ausstattung
- Zustand
- Nutzungsmöglichkeiten
- lokale Marktsituation
1. Lage und Infrastruktur
Hinsichtlich der Lage einer Immobilie unterscheidet man zwischen Mikrolage und Makrolage. Die Makrolage beschreibt das räumliche Umfeld, sprich die Region und Stadt / Gemeinde. Die Mikrolage ist die unmittelbare Umgebung der Immobilie, sprich die Nachbarschaft.
Wichtige Kriterien für die Lagebeurteilung sind u.a.
- Verkehrsanbindung
- Schulen und Kinderbetreuungsmöglichkeiten
- Einaufsmöglichkeiten
- ärztliche Versorgung
- Naherholungsmöglichkeiten
- Bebauung der Nachbarschaft
- Lage des Wohngebietes (z.B. stark befahrende Straße in der Nähe?)
2. Alter und Ausstattung
Neben dem Alter beeinflussen vor allem die Ausstattungsdetails den Immobilienwert.
- Mauerwerk (massiv oder Fertigbauweise; Wandstärke)
- Bodenbeläge
- Badezimmer
- Gartenanlage
- besondere Ausstattungsdetails wie Pool, Sauna, Aufzug
- hochwertige Materialien wie Marmor
3. Zustand
Das Alter einer Immobilie muss kein Nachteil sein, wenn der Pflege- oder Renovierungszustand gut ist. Haben Sie im Laufe der Jahre regelmäßige Renovierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt, wird sich dies positiv auf den Wert auswirken.
Nicht zuletzt wird der energetische Zustand immer bedeutender. Sind Fassade und / oder Dach gedämmt? Welche Heizung ist eingebaut?
4. Nutzungsmöglichkeiten
Der Hauswert wird durch die Anzahl der vorhandenen Räume beeinflusst. Auch der Grundriss spielt eine Rolle. Ist dieser zweckmäßig und kann leicht an die Bedürfnisse neuer Bewohner angepasst werden, wirkt sich dies positiv aus. Fehlende Zimmer bedeuten oftmals auch eine geringere Nachfrage.
Ein Blick in den Bebauungsplan lohnt, um zu prüfen ob die Bebaubarkeit des Grundstückes ausgeschöpft ist oder ob Erweiterungen wie z.B. ein Wintergarten denkbar wären.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung
Kann ich meine Immobilie bewerten lassen ohne sie zu verkaufen?
Natürlich müssen Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie kennen, um zu entscheiden, ob der Verkauf in Frage kommt.
Dafür erstellen wir Ihnen gerne eine ausführliche Marktwert-Analyse.
Was versteht man unter dem Marktwert?
Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, ist der hypothetische Wert einer Immobilie auf dem Immobilienmarkt.
Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann von dem ermittelten Marktwert abweichen. Denn der Marktwert ist immer nur so hoch, wie ein Interessent im aktuellen Zeitpunkt bereit ist für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zu zahlen.
Wie bewertet die Bank meine Immobilie?
Ihre Bank möchte die Sicherheit, dass das Immobiliendarlehen zurückgezahlt wird. Dafür lässt sie sich in aller Regel eine Sicherheit in Form einer Grundschuld geben. Ihre Immobilie wird mit dem Beleihungswert bewertet. Dieser liegt ca. 10-15% unter dem Marktwert. Es wird also noch ein Sicherheitspuffer eingebaut.
Wann benötige ich einen Gutachter?
Immer dann, wenn Sie eine gerichtsverwertbare Bewertung benötigen. Dies kann z.B. einer Scheidungs- oder Erbauseinandersetzung notwendig sein. Oder auch um dem Finanzamt den Immobilienwert darzulegen.
Was kostet ein Wertgutachten?
Der Gutachter erstellt nach den Vorgaben des §194 BauGB ein Kurzgutachten oder Vollgutachten.
Bei einem Kurzgutachten sollten Sie mit Kosten ab 500,- € rechnen.
Ein Vollgutachten umfasst gerne einmal 100 Seiten oder mehr. Hier fallen Kosten in Höhe von ca. 0,5 – 1% des Verkehrswertes Ihrer Immobilie an.
Diese Wertermittlungsverfahren gibt es
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) schreibt 3 Verfahren zur Bewertung vor:
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren liegt wird der materielle Wert der Immobilie ermittelt, sprich deren Bausubstanz. Es kommt z.B. bei der Bewertung von bewohnten Einfamilienhäusern zum tragen.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien. Bodenwerte werden überlicherweise mit dem Vergleichswert ermittelt.
Ertragswertverfahren
Wie der Name schon vermuten lässt, wird hier die Immobilie anhand ihrer Erträge bewertet. Der klassische Fall wäre die Bewertung einer vermieteten Wohnung.
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Immobilien-Art (Haus, Wohnung, Grundstück) und deren Nutzung ab. Ein Sachverständiger wendet mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln und gleicht die berechneten Werte miteinander ab.g
Der richtige Verkaufspreis ist der Preis, den zum Zeitpunkt des Angebotes ein Kauf-Interessent bereit ist für Ihre Immobilie zu zahlen.
Ihr Immobilienmakler für den Immobilien-Verkauf und die Immobilienbewertung in den Regionen
Hochtaunus, Main-Taunus, Rheingau-Taunus, Limburg-Weilburg, Wetterau und Rhein-Main:
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