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im Taunus und Umgebung

Haus verkaufen im Taunus und Umgebung

Wer sein Haus verkaufen möchte oder muss, steht vor einer Vielzahl von Fragen.

Wie gehe ich beim Hausverkauf am besten vor? Welche Kosten entstehen, wenn ich mein Haus verkaufe? Kann mir ein Makler beim Hausverkauf helfen? Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe? Wie lange dauert der Hausverkauf? Wann erhalte ich den Kaufpreis für mein Haus? und vieles mehr …

Nachstehend möchten wir Ihnen umfassende Informationen zum Thema „Hausverkauf“ an die Hand geben.

Inhalt

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Nicht immer kann man sich den Zeitpunkt aussuchen, z.B. dann, wenn man sein Haus verkaufen muss. Das können gesundheitliche, finanzielle oder sonstige Gründe, wie z.B. eine Scheidung, sein. Der perfekte Verkaufszeitpunkt lässt sich nicht bestimmten. In Zeiten mit steigenden Immobilienpreisen kann der Zeitpunkt des Hausverkaufs zu früh gewählt sein. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise Jahr für Jahr deutlich angestiegen. Wenn Sie Ihr Haus vor dieser Phase gekauft haben, ist jetzt der Zeitpunkt für den Verkauf immer noch gut.

Aktuell ist es nicht mehr ganz so eine Immobilie zu verkaufen. Die Immobilienzinsen sind gestiegen, die Inflation hoch, Handwerker schwer zu bekommen und Materialkosten fast nicht zu kalkulieren. Die Energiekrise und Energieeffizienz sind bei den Interessenten das Hauptthema und sorgen für Verunsicherung. Viele Kaufinteressenten können sich den Hauskauf auch einfach nicht mehr leisten. Daher ist die Nachfrage deutlich zurückgegangen. Es gibt keine Bieter-Wettstreite mehr, wie noch im Jahr 2021 oder zu Beginn des Jahres 2022. Kaufinteressenten verhandeln die Kaufpreise wieder nach unten.

Haus verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?

Der Entschluss, die Immobilie zu verkaufen, steht fest. Für Immobilien-Eigentümer stellt sich in dieser Phase die Frage, ob sie Ihre Immobilie privat verkaufen oder die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch nehmen.

Wenn Sie den Verkauf Ihres Hauses ohne Makler bewerkstelligen wollen, sollten Sie wissen, dass Sie neben einer gewissen Erfahrung und Expertise auch viel Zeit benötigen. Wenn diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, ist die Unterstützung durch einen Immobilienprofi empfehlenswert, gerade bei der Immobilienbewertung und bei rechtlichen Fragen im Verkaufsprozess.

Für den optimalen Erfolg sollten Sie sich ehrlich zu sich sein, denn es gibt keine zweite Chance, wenn dieser Versuch schiefgeht. Beurteilen Sie anhand dieser beispielhaften Aufzählung, ob Sie sich den Privatverkauf Ihrer Immobilie zutrauen:

  • Ermittlung des Angebotspreises Ihres Hauses

  • Zusammenstellung sämtlicher verkaufsrelevanter Unterlagen und das Wissen, wo man fehlende Unterlagen besorgen kann

  • Verkaufsvorbereitung Ihres Hauses, z.B. welche Reparaturen / Modernisierungen noch durchgeführt werden sollen

  • Erstellung eines professionellen Exposés mit hochwertigen Fotos und aussagefähigen Informationen

  • Wann beantworten Sie E-Mails und Telefonate. Und wie strukturieren Sie die Besichtigungswünsche?

  • Wie sichern Sie ab, dass Sie den Kaufpreis auch erhalten und der Kaufvertrag keine rechtlichen Fallstricke beinhaltet?

Ein Immobilienmakler erledigt all diese Aufgaben für Sie. Er kennt den Immobilienmarkt in seiner Region genau, ist Marketingexperte und oftmals Problemlöser.

Wie lange dauert der Hausverkauf?

Die Dauer des Immobilienverkaufs hängt von einigen Faktoren ab. Daher kann man die Verkaufsdauer nicht genau vorhersagen. Es gibt Erfahrungswerte: Lage, Zustand und Angebotspreis der Immobilie wirken sich auf die Zeitspanne aus. Ältere Gebäude mit hohem Renovierungsstau und schlechtem Energiewert haben durchschnittlich längere Vermittlungszeiten als moderne Häuser in vergleichbaren Lagen. In diesen Fällen ist der Angebotspreis ein entscheidender Faktor.

Modernere Häuser mit guten Energiewerten, ausreichend Zimmern (auch für mindestens 1 Homeoffice Arbeitsplatz) und guter Infrastruktur haben kürzere Vermittlungszeiten.

Die gestiegenen Immobilienzinsen sorgen derzeit dafür, dass die Banken bei der Prüfung zur Vergabe einer Finanzierung noch genauer hinsehen. Derzeit warten wir zwischen 3 und 4 Wochen auf das endgültige OK der finanzierenden Bank.

Aus unserer Erfahrung liegen derzeit ca. 6 bis 12 Monate zwischen dem Entschluss eines Eigentümers die Immobilie zu verkaufen und der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.

Wie kann man den Verkaufszeitraum verkürzen?

Die Verkaufsdauer lässt sich reduzieren, in dem Sie

  • alle Verkaufsunterlagen kurzfristig zusammenstellen
    So sind Sie in der Lage alle Fragen des Käufers zu beantworten. Ausserdem sind die Unterlagen Voraussetzung für die Finanzierung des Käufers. 

  • die Immobilie zu einem marktfähigen Preis anbieten
    Statistiken lügen nicht. So schätzen mehr als 40% der Eigentümer Ihre Immobilie zu hoch ein. Zu hohe Angebotspreise führen zu deutlichen Preisreduzierungen und Verlust. Die Mär von 10% Verhandlungsspielraum, den man einkalkulieren sollte, sollten Sie schnellstmöglich vergessen.

  • in die Immobilie und ihre Präsentation investieren
    Dies können kleine Schönheitsreparaturen sein, ein gepflegter Garten und Außenbereich, geputzte Fenster … Professionell wird es mit Home Staging.

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Was ist alles zu beachten beim Hausverkauf und wie ist der Ablauf?

Der Immobilienverkauf unterteilt sich in diese Phasen:

Verkaufs-Entscheidung

Verkaufszeitpunkt planen und Angebotspreis ermitteln

Verkaufs Vorbereitung

Verkaufs-Unterlagen zusammenstellen. Die Immobilie für die Präsentation vorbereiten. Exposé erstellen.

Vermarktung

Immobilie umfassend bewerben. Kommunikation mit Interessenten. Terminkoordination.

Abwicklung

Bonitätsprüfung des Käufers. Vorbereitung Kaufvertrag. Notartermin. Übergabe an den Käufer.

Verkaufszeitpunkt und Angebotspreis festlegen

Im ersten Schritt müssen Sie den Verkaufszeitraum definieren. Überlegen Sie wann der Verkaufserlös auf Ihrem Konto eingehen soll.

Der Verkaufszeitraum erstreckt sich über mehrere Phasen: die Vorbereitungen, die Vermarktung und die Abwicklung. Die Vorbereitungszeit mit Zusammenstellung aller Unterlagen, eventuellen Schönheitsreparaturen etc. kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Ist in der Vermarktungsphase ein Käufer gefunden, vergehen bis zur Beurkundung beim Notar derzeit ebenfalls einige Wochen. Die endgültige Finanzierungszusage erhält Ihr Käufer erst nach umfassender Prüfung durch die Bank. Die vorab erstellte Bonitätsbestätigung ist lediglich ein Information, dass die Bank nach einer ersten Prüfung der persönlichen Verhältnisse des Käufers, diesen bei der Finanzierung seines Immobilienkaufs begleiten möchte. Hier zahlt es sich aus, alle Hausunterlagen im Vorfeld zusammengestellt zu haben.

Nach dem Notartermin vergehen weitere ca. 4 bis 8 Wochen bevor der Notar den Kaufpreis fällig stellen kann. Benötigen Sie den Kaufpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt, empfiehlt es sich rechtzeitig mit der Vorbereitung zu beginnen und genügend zeitlichen Puffer einzubauen. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann den Verkauf erschweren.

Der Ermittlung des Angebotspreises sollte nicht leichtfertig erfolgen. Immer wieder hören wir Aussagen wie „runter gehen, können wir ja immer noch“. Diese Einschätzung ist falsch. Studien haben ergeben, dass zu ein hoch angesetzter Kaufpreis zu langen Vermarktungszeiten (über 1 Jahr) führt und verbunden mit Preisreduzierungen deutlich unter Marktwert (bis zu 15%) verkauft wurde.

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Diese Unterlagen werden für den Hausverkauf benötigt

Die Zusammenstellung aller Haus-Unterlagen ist einer der wichtigsten Schritte. Zum einen sollten Sie alle Fragen der Interessenten beantworten können. Zum anderen benötigt die finanzierende Bank des Käufers dies Unterlagen zur Prüfung der Finanzierung. Fehlen wichtige Unterlagen, bearbeitet die Bank den Finanzierungsantrag nicht.

Diese Unterlagen benötigen Sie:

  • Grundbuchauszug
    Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als 3 Monate sein

  • Bauakte
    Baugenehmigung mit baurechtlich genehmigten Grundrissen

  • Flächenberechnung
    Die Wohn- und Nutzflächenberechnung finden Sie entweder in Ihrer Bauakte oder lassen sie von einem Fachmann (Architekten, Bauingenieur) erstellen.

  • Flurkarte
    Die Flurkarte sollte nicht älter als 3 Monate sein

  • Energieausweis
    Sofern Ihr Haus nicht zu den gesetzlichen Ausnahmen zählt, für die man keinen Energieausweis benötigt.

  • weitere Unterlagen
    Aktuelle Nebenkosten-Aufstellung; Protokoll Kaminkehrer; ggf. Feuerstättenbescheid; Nachweis Versicherung; bei vermieteten Immobilien Mietvertrag, Erbpacht-Unterlagen, etc.

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts.

Welche Kosten entstehen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Zur Verkaufsvorbereitung benötigen Sie in aller Regel einen Energieausweis. Die Kosten hierfür liegen zwischen 120,- und 550,- €. Für den aktuellen unbeglaubigten Grundbuchauszug zahlen Sie 10,-  bis 15,- € pro Grundbuchblatt. Muss die Flächenberechnung neu erstellt werden oder für nicht genehmigte Bauten ein Bauantrag gestellt werden, fallen auch hierfür Gebühren an. Möglicherweise benötigen Sie für die Festsetzung des Verkaufspreises ein Wertgutachten. Die Gebühren hierfür hängen vom Verkehrswert Ihrer Immobilie ab.

Einkalkulieren sollten Sie außerdem Kosten für Heizungswartung (sehr zu empfehlen, wenn diese nicht regelmäßig durchgeführt wurde), Schönheitsreparaturen, Gärtner etc. Während der Vermarktung entstehen Inserats-Kosten.

Die Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Regel der Käufer. Ausnahme: im Grundbuch sind zu Ihren Gunsten Rechte eingetragen, die der Käufer nicht übernehmen muss oder übernimmt. Dies betrifft z.B. die Grundschuld, die Ihre Bank zur Sicherheit Ihrer Immobilienfinanzierung eingetragen hat. Haben Sie einen Makler mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragt, wird das vereinbarte Honorar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. 

Haben Sie den Kauf Ihres Haus mit einem Immobilienkredit finanziert, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht der Bank den Zinsverlust aus.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Es kommt darauf an. Umgangssprachlich unter dem Begriff Spekulationssteuer bekannt, ist die möglicherweise anfallende Einkommensteuer für „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften“ gem. §23 EStG. 

Haben Sie Ihr Haus ausschließlich selbst genutzt, fällt diese nicht an. Haben Sie Ihr Haus vermietet, kommt es auf die Nutzung innerhalb der sog. Spekulationsfrist der letzten 10 Jahre an. Bei der Beantwortung dieser Frage und der Berechnung der möglichen Steuer unterstützt Sie Ihr Steuerberater.

Wer kümmert sich um den Notar?

Jeder Verkauf einer Immobilie muss in Deutschland vor einem Notar beurkundet werden. 

Da der Käufer den Notar bezahlt, darf er ihn üblicherweise auch aussuchen. 

Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler, wird dieser den Parteien einen Notar empfehlen mit der er gute Erfahrungen gemacht hat und vertrauensvoll zusammenarbeitet.

Was kostet der Notar und wer muss ihn bezahlen?

Die Kosten der Kaufvertragsurkunde trägt üblicherweise der Käufer. Allerdings haften Käufer und Verkäufer per Gesetz gesamtschuldnerisch. D.h. wenn der Käufer den Notar nicht bezahlt, kann dieser sich an den Verkäufer wenden. Der Verkäufer kann die Kosten vom Käufer zurückverlangen und muss diese u.U. einklagen.

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