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Der Immobilienmarkt ist immer in Bewegung. In den zurück liegenden Jahren sind die Immobilienpreise stetig gestiegen. Je nach Lage im Taunus, Zustand der Immobilie und anderen Faktoren, wie z.B. Infrastruktur, mehr oder weniger stark.
Bedingt durch steigende Zinsen, hohe Inflation, allgemeine Unsicherheiten beim Thema Energieeffizienz oder auch Ukraine-Krise ist die Nachfrage am Immobilienmarkt deutlich rückläufig.
Immobilienpreise fallen rasant. Das zumindest wird in vielen Presse-Meldungen berichtet. Doch ist das wirklich so? Wie ist die Entwicklung am Immobilienmarkt im Taunus?
Unsere Immobilienmarkt-Daten unterscheiden Kaufpreise und Angebotspreise.
Angebotspreise recherchieren wir über verschiedene Anbieter, die Immobilienanzeigen aus Immobilienportalen und Printanzeigen auswerten. Unsere eigenen Daten fließen in diese Erhebungen ein. Angebotspreise sind keine realen Kaufpreise. Zum einen ist nicht ersichtlich, ob das jeweilige Angebot überhaupt verkauft wurde und zum anderen zu welchem Preis. Hier kann es erhebliche Abweichungen zu realen Kaufpreisen geben.
Kaufpreise sind alle real getätigten Immobilien-Verkäufe aus den Erhebungen der Gutachterausschüsse. Die gesetzlich vorgeschriebene Aufgabe der Gutachterausschüsse (gem. § 193ff. BauGB) ist u.a. die Erstellung einer Kaufpreissammlung und Ermittlung der Bodenrichtwerte. Dazu erhalten die zuständigen Gutachterausschüsse von den Notaren Meldungen über geschlossene Immobilien-Kaufverträge, die in die jährlich zu erstellenden Grundstücksmarktberichte (GMB) einfließen.
Quellen:
Der Hochtaunus-Kreis umfasst 13 Gemeinden (Bad Homburg, Friedrichsdorf, Glashütten, Grävenwiesbach, Neu-Anspach, Oberursel, Königstein, Kronberg, Schmitten, Steinbach, Usingen, Wehrheim und Weilrod) und 70 Gemarkungen auf einer Fläche von rd. 482 km². Im Hochtaunus-Kreis leben ca. 237.000 Menschen (Stand 31.12.2020).
Der Taunuskamm trennt die hinteren Taunusgemeinden (das sog. Usinger Land) vom Vordertaunus. Die Vordertaunus-Gemeinde sind eher städtisch geprägt und profitieren u.a. von der teilweise gegebenen Anbindung an das U- und S-Bahn-Netz der Metropole Frankfurt. Der ländlich geprägte Hintertaunus punktet mit seinen naturnahen Wohnlagen.
Anzahl der Kaufverträge gemäß den Grundstücksmarktberichten
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Informationen aus den Grundstücksmarkt-Berichten 2022:
Wurden im Jahr 2021 im Hochtaunus-Kreis noch 10% mehr Kaufverträge geschlossen, als noch im Jahr 2020. So ist im Jahr 2022 ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Insgesamt wurden 24% weniger Kaufverträge abgeschlossen.
Der Gesamt-Geldumsatz ging um 26% von 963 Mio. € auf 709 Mio. € zurück. .
Insbesondere die steigenden Zinsen seit Mitte 2022 führten zu weniger Kaufabschlüssen. Trotz geringerer Umsatzzahlen lagen die Kaufpreise auf weiterhin hohem Niveau.
Gemäß den Experten der Gutachterausschüsse werden die Immobilienpreise nach einer längeren Seitwärtsbewegung nachgeben. Kurz- und langfristig rechnen sie mit steigenden Immobilienzinsen, was mittelfristig zu einer Preiskorrektur führen wird.
Verzeichnet wurde auch eine hohe Anzahl an Schenkungs- und Übertragungsverträgen. Dies dürfte einen Zusammenhang mit dem Jahressteuergesetz haben. Viele Eigentümer haben aus Angst vor steigenden Schenkungs- oder Erbschaftssteuern beabsichtigte Übertragungen vorgezogen.
Durchschnitts-Preise pro m² für Bauplätze der letzten 3 Jahre:
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Die Gutachterausschüsse betrachten für Ihre Berechnungen Häuser ab Baujahr 1950. Neubauten aus dem Betrachtungszeitraum sowie dessen 2 Vorjahre bleiben unberücksichtigt.
Die durchschnittlichen Kauf-Preise für Häuser im Hochtaunus-Kreis sind 2022 auf relativ hohem Niveau geblieben. Das lag vor allem daran, dass in den ersten beiden Quartalen die Preise nochmals anzogen. Die Preisspitze war im Mai 2022 erreicht.
So lagen die Durchnittspreise für freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in einer Spanne von 783.000,- € (Bad Homburg) bis 356.000,- € (Grävenwiesbach).
Die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen (Bestands-Immobilien) bewegten sich in einer Spanne von 2.060,- €/m² (in Weilrod) bis 4.224,- €/m² (in Kronberg). Dies sind 19% mehr als im Vorjahr. Deutlich höher lagen die mittleren Kaufpreise für Neubau-Wohnungen mit einer Spanne von 4.300,- €/m² bis 6.930,- €/m².
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Der Gutachterausschuss veröffentlicht die Veränderungen für diesen Teilbereich im 2 Jahres-Rythmus, so dass hier der vorherige Betrachtungszeitraum das Jahr 2020 ist. Die mittleren Bodenrichtwerte stiegen im Maximum um 27% (Friedrichsdorf). In Kronberg, Usingen und Wehrheim war mit 5-6% der geringste Anstieg zu verzeichnen.
Die Entwicklungen in den einzelnen Städten und Gemeinden betrachten wir in den separaten Orts-Marktberichten, die in Kürze hier erscheinen (siehe Links weiter unten).
Diese Frage stellen sich die meisten Immobilien-Eigentümer, wenn sie sich mit dem Gedanken beschäftigen ihre Immobilie zu verkaufen oder gar müssen.
Vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Beratungstermin. Ich freue mich auf unser Kennenlernen.
Ihre Ute Gerlach
Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, betrachten wir bei den Angebots-Preisen analog zu den Gutachterausschüssen die Baujahre ab 1950 und lassen Neubauten der jeweils letzten 3 Jahre unberücksichtigt. Sowohl bei Häusern als auch bei Eigentumswohnungen ist das Angebotsvolumen im 2. Quartal 2023 deutlich zurückgegangen.
Nachdem die Angebotsdauer der Immobilienangebote in den vergangenen Jahren immer kürzer wurde, ist seit dem 3. Quartal 2022 ein Umkehrtrend zu erkennen. Damit verbunden auch eine Zunahme der Angebote.
Die Entwicklung der Angebots-Preise betrachten wir gesondert pro Gemeinde.
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Aktuell arbeiten wir an der Fertigstellung der Teilmarkt-Berichte für die Gemeinden und Städte des Hochtaunus-Kreises.
Schauen Sie gerne wieder vorbei.
Seit Überwindung der Immobilienkrise stiegen die Immobilienpreise seit 2012 stetig an. Als die Zinsen 2015 erstmals auf einen historisch niedrigen Stand von unter 2% fielen, nahm der Kaufpreisanstieg deutlich an Fahrt auf. Die Corona-Krise, verbunden mit dem größer werdenden Wunsch nach dem Eigenheim mit Garten und Zinsen unter 1% ließen die Immobilienpreise in ungeahnte Höhen steigen. Teilweise waren Immobilien völlig überbewertet.
Mit Beginn der Ukraine-Krise veränderte sich das Marktgeschehen. Die Inflation stieg, ebenso die Zinsen. Immer weniger Menschen können sich jetzt noch eine Immobilie leisten. Die deutlich sinkende Nachfrage sorgt für sinkende Kaufpreise.
Die nachstehende Grafik zeigt die Entwicklung der Immobilien-Kaufpreise in Deutschland innerhalb der vergangenen 20 Jahre.
Auch im Juli sinken die Immobilienpreise weiter: Die Immobilienpreise in Deutschland haben im Juli nochmals leicht nachgegeben. Nach aktuellen Daten der Finanzierungsplattform Europace, deren Auswertung auf echten Transaktionen beruht, sind in den Kategorien Eigentumswohnungen, Neubauhäuser und Bestandshäuser die Preise im Vergleich zum Vormonat weiter gesunken.
Laut diesen Auswertungen haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 0,74 Prozent im Vergleich zum Vormonat nachgegeben. Bei Neubauhäusern liegen die Abschläge bei 0,23 Prozent und bei Bestandshäusern bei 0,45 Prozent.
Im Vergleich zu den Kaufpreisen vor dem Zinsanstieg liegen nur Neubauten noch im Plus. Seit Mai 2022 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Bestandshäuser um zehn Prozent gesunken, bei Neubauten steht noch ein Plus von 1,2 Prozent.
Nachstehend eine aktuelle Darstellung der Bauzins-Entwicklung der vergangenen 15 Jahre. Hier sieht man sehr deutlich das Zusammenspiel von Zinsen und Kaufpreisen. Mit Beginn des Zinsanstiegs begannen die Kaufpreise zu sinken.
Dies lässt sich leicht an folgendem Rechenbeispiel nachvollziehen:
Für ein Immobilien-Darlehen in Höhe von 400.000,- € zahlte man mit 1% Zinsen und 2% Tilgung monatlich 1.000,- €. Es war also leicht möglich einen höheren Tilgungssatz anzusetzen, um das Darlehen schneller abzuzahlen. Auch in der aktuellen Zinsphase erwarten die Banken eine Tilgungsrate von 2%. Bei derzeitigen Zinsen von ca. 3,75% steigt die monatliche Rate für die o.g. Darlehenssumme auf über 1.900,- €. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren bliebe eine Restschuld von ca. 240.000,- €.
Mit einer monatlichen Rate von 1.900,- € wäre bei 1% Zinsen eine Tilgungsrate von ca. 4,7% möglich gewesen. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren, wäre die Restschuld des Darlehens ca. 97.000,- €. Bei einer Tilgungsrate von 2% ein deutlich höhere Darlehen finanzierbar gewesen.
Insgesamt muss ein Käufer heute ein höheres monatliches Einkommen vorweisen. Banken lassen in ihre Berechnungen sog. Haushaltspauschalen einfließen. Die Haushaltspauschale ist ein Richtwert, mit dem die Lebenshaltungskosten für Ihren Haushalt ungefähr bestimmt werden können. Diese wurden aufgrund der hohen Inflation deutlich nach oben korrigiert. Für eine 4-köpfige Familie sind das je nach Bank ca. 1.800,- bis 2.500,- €.
Sie können also leicht ausrechnen, wie hoch ein Monatseinkommen sein muss, um die o.g. Summe zu finanzieren. Hinzu kommen Ausgaben für die Renovierung der Immobilien, laufende Rücklagenbildung etc.
Die gesamtdeutsche Entwicklung zeigt rückläufige Preise. Diese liegen aber noch auf dem Niveau zu Beginn des 2. Quartals 2021. Dies bestätigen Auswertungen von Sprengnetter und dem Immobilienfinanzier Interhyp.
Regional betrachtet gibt es allerdings große Unterschiede. In den Metropolen sehen Experten aktuell stabile bis leicht rückläufige Preise. Die Preise im nahen Metropolbereich, den sog. Speckgürteln, sind relativ stabil. Schwächere Preise sehen Experten im ländlichen Bereich, speziell in tendenziell strukturschwachen Regionen.
Bestands-Immobilien müssen differenziert betrachtet werden. Der Focus der meisten Kauf-Interessenten liegt auf dem Thema Energiestandard. Dies aufgrund der vorhandenen und kommenden gesetzlichen Auflagen zur energieeffizienten Modernisierung sowie steigenden Baukosten. Betroffen vor allem Immobilien mit Energieeffizienzklassen E bis H und vornehmlich Baujahren vor 1990. Hier sind jetzt bereits deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen. Auch hat sich die Angebotsdauer für diese Immobilien erhöht.
In Mirco-Lagen, die in den vergangenen Jahre sehr große Preisanstiege verzeichnen konnten, wird es Preisrückgänge geben.
Nach wie vor möchten viele Kauf-Interessenten raus aus der Stadt. Gesucht werden vorwiegend Häuser mit gutem Energiestandard und Platz für mind. 2 Kinder plus Home-Office-Möglichkeit, mittleren Grundstücksgrößen und guter Infrastruktur. Kinderbetreuung und digitale Anbindung sind ebenfalls ein großes Thema. Grundsätzlich sind Interessenten bereit kleinere Abstriche z. B. hinsichtlich der Wohnfläche zu machen, um sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen.
Kapitalanleger haben sich weitestgehend aus dem Markt zurückgezogen.
Immobilien-Zinsen: Aktuell erleben wir eine leichte Seitwärtsbewegung. Dies sorgt für etwas Entspannung. Experten, wie z.B. Wirtschaftsökonomen, tendieren zu eher weiteren Zinsanstiegen.
Nachfrage: die verhaltene Nachfrage aufgrund der allgemeinen Lagen und gestiegener Zinsen beeinflusst die Immobilienpreise. Interessenten sind verhaltener, können wieder vergleichen.
Finanzierung: Banken schauen genauer hin. Zu hoch bewertete Immobilien werden nicht finanziert.
Hohe Inflation: Geldanlagen bei Banken verlieren durch die unter der Inflation liegenden Sparzinsen Geld. Diese Anleger investieren in Sachwerte, also auch in Immobilien. Aufgrund der Inflation werden die Schulden quasi „entwertet“.
Zuwanderung: durch die hohe Zuwanderung wird mehr Wohnraum benötigt, der in vielen Regionen knapp ist. Knapper Wohnraum spricht nicht für fallenden Preise.
Reallöhne: aktuell werden in vielen Branchen die Reallöhne erhöht
Lage: letztendlich kommt es auch immer noch auf die Lage der jeweiligen Immobilie an.
Dieser Immobilienmarkt-Bericht wird laufend aktualisiert. Schauen Sie gerne wieder vorbei.
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„Taunusmaklerin“ ist beim Deutschen Patent- und Markenamt als Wort-Bild-Marke mit der Marken Nr. 3020232118498 eingetragen.