Die Immobilie im Erbfall
Sie haben eine Immobilie geerbt. Was jetzt folgt, ist selten einfach – und oft dringender, als es sich anfühlt.
Steuerliche Fragen – Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist, Schenkung – behandle ich auf dieser Seite nicht. Dafür empfehle ich den Weg zum Steuerberater.
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Ein Erbe kann nur als Ganzes angenommen werden – mit allen Vermögenswerten und allen Schulden. Wer das nicht prüft, bevor er handelt, kann teuer dafür bezahlen.
Die Frist zur Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Hielten Sie oder der Erblasser sich im Ausland auf, verlängert sie sich auf sechs Monate. Innerhalb dieser Frist nichts zu tun bedeutet: Das Erbe gilt als angenommen.
Bevor Sie entscheiden, lohnt ein Blick ins Grundbuch. Dort sehen Sie, welche Belastungen auf der Immobilie liegen – Grundpfandrechte, Hypotheken, Wegerechte. Erst dann wissen Sie, was Sie tatsächlich erben.
Eigentümer werden: Erbschein und Grundbuch
Um über die Immobilie verfügen zu können – sei es für einen Verkauf oder eine Übertragung – müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen.
Erbschein
Ein Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt. Er ist der amtliche Nachweis Ihrer Berechtigung. Er kostet Geld – und Zeit.
Alternative zum Erbschein
Ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll genügt dem Grundbuchamt oft als Nachweis. Ob das in Ihrem Fall möglich ist, klärt sich schnell.
Grundbuchberichtigung
Als Erbe sind Sie verpflichtet, das Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben zu lassen. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist das in der Regel gebührenfrei.
Kann ich die Immobilie verkaufen, ohne vorher im Grundbuch eingetragen zu sein?
Ja. Der Verkauf ist möglich, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist – also Erbschein oder notarielles Testament vorliegen. Eine vorherige Umschreibung auf Ihren Namen ist dafür nicht zwingend erforderlich. Die Grundbuchberichtigung kann im Zuge des Verkaufs erfolgen.
Die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Kein Miterbe kann allein über die Immobilie entscheiden. Kein Miterbe kann allein verkaufen, vermieten oder umbauen.
Wesentliche Entscheidungen – darunter ein Verkauf – erfordern Einstimmigkeit. Laufende Verwaltungsmaßnahmen, etwa notwendige Reparaturen, können mit Mehrheitsbeschluss getroffen werden.
Was tun, wenn ein Miterbe blockiert?
Wer sich nicht einigen kann, riskiert die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen – ohne Zustimmung der anderen. Das Einstiegsgebot liegt bei 50 Prozent des Marktwertes. Was dabei herauskommt, liegt selten im Interesse aller Beteiligten.
Laufende Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung – fallen währenddessen weiter an. Sie werden anteilig von allen Miterben getragen.
Eine neutrale Bewertung schafft Grundlage.
Wenn die Vorstellungen über den Wert auseinandergehen, hilft keine Diskussion – nur eine verlässliche Zahl. Eine marktgerechte Wertermittlung gibt allen Beteiligten die gleiche Ausgangsbasis.
Was mit der Immobilie geschehen kann
Selbstnutzung
Ein Miterbe zieht ein. In einer Erbengemeinschaft braucht das die Zustimmung aller. Wer einzieht, zahlt den anderen in der Regel eine Nutzungsentschädigung.
Übernahme durch einen Miterben
Ein Erbe übernimmt die Anteile der anderen und zahlt sie aus. Grundlage ist der aktuelle Marktwert minus Restschulden. Die Differenz wird nach Erbquoten aufgeteilt. Die Finanzierung läuft oft über eine Beleihung der Immobilie selbst. Grunderwerbsteuer fällt bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft in der Regel nicht an.
Vermietung
Die Immobilie bleibt im Bestand und wird als Kapitalanlage gehalten. Das setzt voraus, dass alle Miterben einig sind – und dass jemand die laufende Verwaltung übernimmt. Ist absehbar, dass die Immobilie mittelfristig verkauft werden soll, ist eine Vermietung in der Zwischenzeit wirtschaftlich oft keine gute Reihenfolge: Vermietete Immobilien erzielen in der Regel einen geringeren Verkaufspreis als freie.
Verkauf
Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Der Verkauf schließt die Gemeinschaft sauber ab und beseitigt eine dauernde Quelle von Konflikten. Ist die Immobilie bereits vermietet, treten die Erben als Rechtsnachfolger in bestehende Mietverhältnisse ein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, aber an Voraussetzungen geknüpft.
Warum der Wert zuerst kommt
Keine der Entscheidungen oben lässt sich seriös treffen, ohne den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu kennen. Wer zu früh verhandelt – oder zu früh nachgibt – tut das ohne Grundlage.
Eine Wertermittlung ist kein Gutachten für die Schublade. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass eine Erbengemeinschaft überhaupt in eine Richtung gehen kann.
Was Sie noch wissen wollen
Brauche ich zwingend einen Erbschein?
Nicht immer. Ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts reicht dem Grundbuchamt oft aus. Was in Ihrem Fall gilt, klären Sie am besten mit einem Notar.
Kann ich als Miterbe allein verkaufen?
Nein. Der Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft setzt die Zustimmung aller Miterben voraus.
Kann ich die geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Ja – sobald die Erbfolge nachgewiesen ist. Eine vorherige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ist nicht erforderlich. Der Nachweis erfolgt über Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Was passiert, wenn die Immobilie mehr Schulden trägt als sie wert ist?
Dann ist Vorsicht geboten. Ein überschuldeter Nachlass kann durch Ausschlagung abgewendet werden – aber nur innerhalb der Frist.
Kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Ein Antragsgegner kann die Einstellung des Verfahrens beantragen – etwa wenn das Wohl minderjähriger Kinder betroffen ist. Das verschafft Zeit, löst das Problem aber nicht.
Wie lange darf die Erbengemeinschaft bestehen bleiben?
Es gibt keine gesetzliche Frist. Aber je länger eine Gemeinschaft ungelöst bleibt, desto komplexer werden die Verhältnisse – besonders wenn Miterben versterben und weitere Erben hinzukommen.