Erbimmobilie: verkaufen, vermieten oder übernehmen
Sie haben eine Immobilie geerbt.
Was jetzt zählt, ist nicht Eile, sondern die Reihenfolge: erst die Erbenstellung klären, dann die Steuerfragen, dann die Entscheidung über die Immobilie. Genau in dieser Reihenfolge begleite ich Sie.
Die Reihenfolge im Überblick
Eine geerbte Immobilie wirft viele Fragen gleichzeitig auf, und selten in der Reihenfolge, in der sie sich sinnvoll beantworten lassen. Vier Schritte ordnen das Meiste:
Erstens die Erbenstellung. Wer hat geerbt, allein oder gemeinsam mit anderen, und wie wird das gegenüber Grundbuchamt und Bank nachgewiesen. Solange das offen ist, lässt sich über die Immobilie nicht verfügen.
Zweitens der Wert. Ohne eine belastbare Zahl lässt sich keine der folgenden Entscheidungen begründen – weder gegenüber Miterben noch gegenüber dem Finanzamt.
Drittens die Entscheidung. Verkaufen, vermieten oder von einem Miterben übernehmen lassen. Jeder Weg hat andere Voraussetzungen, und nicht jeder steht in jeder Konstellation offen.
Viertens die Umsetzung. Unterlagen, Zustand, Abstimmung der Beteiligten, Vermarktung, Notartermin.
Die ersten beiden Schritte lassen sich parallel angehen. Die Bewertung setzt keine abgeschlossene Erbenklärung voraus, und in Erbengemeinschaften ist sie oft genau das, was die Klärung überhaupt in Gang bringt.
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Ein Erbe kann nur als Ganzes angenommen werden – mit allen Vermögenswerten und allen Schulden. Wer das nicht prüft, bevor er handelt, kann teuer dafür bezahlen.
Die Frist zur Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Hielten Sie oder der Erblasser sich im Ausland auf, verlängert sie sich auf sechs Monate. Innerhalb dieser Frist nichts zu tun bedeutet: Das Erbe gilt als angenommen.
Bevor Sie entscheiden, lohnt ein Blick ins Grundbuch. Dort sehen Sie, welche Belastungen auf der Immobilie liegen – Grundpfandrechte, Hypotheken, Wegerechte. Erst dann wissen Sie, was Sie tatsächlich erben.
Diese Prüfung ist der erste Schritt, unabhängig davon, wo die Immobilie liegt und in welchem Zustand sie ist. Erst danach stellt sich die Frage, was mit ihr geschehen soll.
Eigentümer werden: Erbschein und Grundbuch
Um über die Immobilie verfügen zu können – sei es für einen Verkauf oder eine Übertragung – müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen.
Erbschein
Ein Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt. Er ist der amtliche Nachweis Ihrer Berechtigung. Er kostet Geld – und Zeit.
Alternative zum Erbschein
Ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll genügt dem Grundbuchamt oft als Nachweis. Ob das in Ihrem Fall möglich ist, klärt sich schnell.
Grundbuchberichtigung
Als Erbe sind Sie verpflichtet, das Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben zu lassen. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist das in der Regel gebührenfrei.
Kann ich die Immobilie verkaufen, ohne vorher im Grundbuch eingetragen zu sein?
Ja. Der Verkauf ist möglich, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist – also Erbschein oder notarielles Testament vorliegen. Eine vorherige Umschreibung auf Ihren Namen ist dafür nicht zwingend erforderlich. Die Grundbuchberichtigung kann im Zuge des Verkaufs erfolgen.
Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie
Bevor irgendetwas mit der Immobilie passiert, taucht meist dieselbe Frage auf: Was kostet mich das eigentlich, steuerlich gesehen.
Erbschaftsteuer fällt nicht automatisch an. Es gibt persönliche Freibeträge, gestaffelt nach Verwandtschaftsgrad. Ehepartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen und entferntere Erben kommen nur auf 20.000 Euro. Erst was darüber liegt, wird besteuert, und zwar auf Basis des Werts, den das Finanzamt nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ansetzt. Das muss nicht der Preis sein, den Sie später beim Verkauf erzielen.
Beim Verkauf selbst kommt die Spekulationsfrist ins Spiel. Zehn Jahre, gerechnet ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, zahlt auf den Wertzuwachs Spekulationssteuer. Eine Ausnahme gibt es: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor durchgehend selbst bewohnt, vom Erblasser oder von Ihnen, bleibt der Verkauf steuerfrei. Auch dann, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.
Was genau im eigenen Fall gilt, hängt an Details: Wer geerbt hat, wie hoch der Wert ist, ob und wie lange jemand selbst dort gewohnt hat. Das kläre nicht ich, das klärt der Steuerberater. Meine Aufgabe ist die marktgerechte Wertermittlung, die jede dieser Rechnungen erst möglich macht.
Was mit der Immobilie geschehen kann
Selbstnutzung
Ein Miterbe zieht ein. In einer Erbengemeinschaft braucht das die Zustimmung aller. Wer einzieht, zahlt den anderen in der Regel eine Nutzungsentschädigung.
Übernahme durch einen Miterben
Ein Erbe übernimmt die Anteile der anderen und zahlt sie aus. Grundlage ist der aktuelle Marktwert minus Restschulden. Die Differenz wird nach Erbquoten aufgeteilt. Die Finanzierung läuft oft über eine Beleihung der Immobilie selbst. Grunderwerbsteuer fällt bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft in der Regel nicht an.
→ Wie sich die Auszahlungssumme im Einzelnen berechnet und wie sie sich finanzieren lässt, zeige ich im Beitrag Miterben auszahlen.
Vermietung
Die Immobilie bleibt im Bestand und wird als Kapitalanlage gehalten. Das setzt voraus, dass alle Miterben einig sind – und dass jemand die laufende Verwaltung übernimmt.
Verkauf
Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Der Verkauf schließt die Gemeinschaft sauber ab und beseitigt eine dauernde Quelle von Konflikten. Ist die Immobilie bereits vermietet, treten die Erben als Rechtsnachfolger in bestehende Mietverhältnisse ein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, aber an Voraussetzungen geknüpft.
Verkaufen oder vermieten?
Diese Frage stellt sich in fast jedem Erbfall, und sie wird oft zu schnell beantwortet – in beide Richtungen.
Für die Vermietung spricht der Gedanke, die Immobilie in der Familie zu halten und Erträge zu erzielen, statt einen einmaligen Erlös aufzuteilen. Das kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, die Lage eine stabile Nachfrage erwarten lässt und jemand die Verwaltung tatsächlich übernehmen will. In einer Erbengemeinschaft kommt hinzu, dass alle Beteiligten diesen Weg mittragen müssen – nicht nur heute, sondern über Jahre.
Gegen die Vermietung sprechen drei Punkte, die in der ersten Überlegung meist fehlen.
Der Zustand. Eine Immobilie, die über Jahrzehnte von einer Generation bewohnt wurde, entspricht selten dem, was Mieter heute erwarten. Vor der ersten Vermietung stehen häufig Investitionen an, die aus dem Nachlass oder aus eigenen Mitteln finanziert werden müssen.
Die Bindung. Ein Mietverhältnis lässt sich nicht kurzfristig beenden, wenn sich die Verhältnisse in der Erbengemeinschaft ändern. Eigenbedarf ist an Voraussetzungen geknüpft und betrifft nicht jede Konstellation.
Der spätere Verkaufspreis. Vermietete Immobilien erzielen in der Regel einen geringeren Preis als freie, weil sich der Kreis der Kaufinteressenten auf Kapitalanleger verengt. Ist absehbar, dass die Immobilie mittelfristig ohnehin verkauft werden soll, ist eine Zwischenvermietung wirtschaftlich meist die ungünstigere Reihenfolge.
Was in Ihrem Fall die bessere Entscheidung ist, hängt an Zustand, Lage, Nachfrage und daran, was die Beteiligten wollen. Beide Wege lassen sich rechnen – aber erst, wenn der Marktwert bekannt ist.
Die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Kein Miterbe kann allein über die Immobilie entscheiden. Kein Miterbe kann allein verkaufen, vermieten oder umbauen.
Wesentliche Entscheidungen – darunter ein Verkauf – erfordern Einstimmigkeit. Laufende Verwaltungsmaßnahmen, etwa notwendige Reparaturen, können mit Mehrheitsbeschluss getroffen werden.
Was tun, wenn ein Miterbe blockiert?
Wer sich nicht einigen kann, riskiert die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen – ohne Zustimmung der anderen. Das Einstiegsgebot liegt bei 50 Prozent des Marktwertes. Was dabei herauskommt, liegt selten im Interesse aller Beteiligten.
Laufende Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung – fallen währenddessen weiter an. Sie werden anteilig von allen Miterben getragen.
Eine neutrale Bewertung schafft Grundlage.
Wenn die Vorstellungen über den Wert auseinandergehen, hilft keine Diskussion – nur eine verlässliche Zahl. Eine marktgerechte Wertermittlung gibt allen Beteiligten die gleiche Ausgangsbasis.
Was der Verkauf einer geerbten Immobilie voraussetzt
Ein Verkauf aus einem Nachlass unterscheidet sich in mehreren Punkten von einem gewöhnlichen Verkauf. Die Unterschiede sind lösbar, aber sie kosten Zeit, wenn man sie erst im Laufe der Vermarktung bemerkt.
Die Unterlagen sind selten vollständig. Baupläne, Baugenehmigung, Flächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen – vieles davon liegt bei einem Erbfall nicht griffbereit oder gar nicht mehr vor. Fehlendes lässt sich häufig mit Ihrer Vollmacht bei den zuständigen Stellen anfordern. Ich kläre vorab, was beschafft werden kann und welche Kosten dabei entstehen, und sorge dafür, dass die Unterlagen vorliegen, bevor die Immobilie an den Markt geht – nicht erst, wenn ein Kaufinteressent oder dessen Bank danach fragt.
Der Zustand muss eingeordnet werden. Eine Immobilie, die über Jahrzehnte bewohnt wurde, ist meist gepflegt, aber technisch nicht auf heutigem Stand. Für die Vermarktung ist entscheidend, was tatsächlich ansteht und was sich belegen lässt. Eine erneuerte Heizung oder neue Fenster gehören mit Jahr, Umfang und Nachweis ins Exposé, damit Kaufinteressenten nicht Risiken einkalkulieren, die es nicht gibt.
Die Wohnung muss aufgelöst werden. Wer das übernimmt, wann es geschieht und was mit dem Hausrat passiert, sollte vor dem Vermarktungsstart geklärt sein. Bei mehreren Beteiligten ist das oft der Punkt, an dem es stockt.
Mehrere Menschen entscheiden gemeinsam. Wenn Miterben beteiligt sind, spreche ich bei Bedarf mit jedem einzeln, damit alle vom selben Stand ausgehen. Entscheidungen werden nachvollziehbar dokumentiert, und das Tempo richtet sich nach der Situation, nicht nach einem künstlich erzeugten Zeitdruck.
Nicht alle wohnen in der Nähe. In Erbfällen sind die Beteiligten häufig über das Land verteilt. Ich führe die Besichtigungen, koordiniere Handwerker und Termine vor Ort und berichte nach jedem Schritt, ohne dass Sie nachfragen müssen. Verkäufe für Eigentümer, die mehrere hundert Kilometer entfernt oder im Ausland leben, gehören zu meiner regelmäßigen Arbeit.
Vom Kaufvertragsentwurf über den Notartermin bis zur Übergabe koordiniere ich den weiteren Ablauf und stehe auch danach für Fragen zur Verfügung.
Warum der Wert zuerst kommt
Keine der Entscheidungen oben lässt sich seriös treffen, ohne den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu kennen. Wer zu früh verhandelt – oder zu früh nachgibt – tut das ohne Grundlage.
Eine marktgerechte Wertermittlung ist kein Gutachten für die Schublade. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass eine Erbengemeinschaft überhaupt in eine Richtung gehen kann.
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Brauche ich zwingend einen Erbschein?
Nicht immer. Ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts reicht dem Grundbuchamt oft aus. Was in Ihrem Fall gilt, klären Sie am besten mit einem Notar.
Kann ich als Miterbe allein verkaufen?
Nein. Der Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft setzt die Zustimmung aller Miterben voraus.
Kann ich die geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Ja – sobald die Erbfolge nachgewiesen ist. Eine vorherige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ist nicht erforderlich. Der Nachweis erfolgt über Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Was passiert, wenn die Immobilie mehr Schulden trägt als sie wert ist?
Dann ist Vorsicht geboten. Ein überschuldeter Nachlass kann durch Ausschlagung abgewendet werden – aber nur innerhalb der Frist.
Kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Ein Antragsgegner kann die Einstellung des Verfahrens beantragen – etwa wenn das Wohl minderjähriger Kinder betroffen ist. Das verschafft Zeit, löst das Problem aber nicht.
Wie lange darf die Erbengemeinschaft bestehen bleiben?
Es gibt keine gesetzliche Frist. Aber je länger eine Gemeinschaft ungelöst bleibt, desto komplexer werden die Verhältnisse – besonders wenn Miterben versterben und weitere Erben hinzukommen.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie?
Kommt ganz auf das Verwandtschaftsverhältnis an. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, entferntere Verwandte oft nur 20.000 Euro. Erst was über dem Freibetrag liegt, wird überhaupt besteuert. Die genaue Höhe rechnet der Steuerberater aus, dafür braucht es den Einzelfall.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?
Zehn Jahre, gezählt ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall. Eine Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt hat, zahlt auch innerhalb der zehn Jahre nichts.
Wann ist der beste Zeitpunkt, eine geerbte Immobilie zu verkaufen?
Den richtigen Zeitpunkt gibt es nicht im Sinne eines perfekten Marktmoments – wohl aber eine sinnvolle Reihenfolge. Erst wenn die Erbfolge geklärt ist, alle Miterben einig sind und der Marktwert bekannt ist, lässt sich der Verkauf strukturiert angehen.
Wer zu früh verhandelt, tut das ohne Grundlage. Wer zu lange wartet, trägt weiter Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung – oft anteilig mit anderen Erben.
Für die meisten Erbengemeinschaften gilt: Je früher Klarheit über den Wert besteht, desto kürzer der Streit. Eine kostenlose Wertermittlung schafft diese Grundlage – ohne Verkaufsdruck.
Was ist meine geerbte Immobilie wert?
Das lässt sich pauschal nicht beantworten, und Zahlen aus dem Internet sind keine verlässliche Grundlage für eine Erbauseinandersetzung oder für das Finanzamt.
Der tatsächliche Marktwert hängt von Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und der aktuellen Nachfrage ab. Immobilien in Bad Homburg, Königstein oder Usingen unterscheiden sich teils erheblich – auch innerhalb derselben Gemeinde.
Liegt die Immobilie im Taunus oder Rhein-Main, ermittle ich den Marktwert kostenfrei und unverbindlich – auf Basis realer Vergleichsverkäufe aus der Region, nicht aus bundesweiten Datenbanken.
Muss ich das Finanzamt über die geerbte Immobilie informieren?
Ja, und die Frist ist kurz. Als Erbe sind Sie verpflichtet, den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das gilt auch dann, wenn Sie glauben, dass keine Erbschaftsteuer anfällt.
Das Finanzamt setzt daraufhin den steuerpflichtigen Wert der Immobilie fest. Dieser basiert auf dem sogenannten Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz und weicht häufig vom tatsächlichen Marktwert ab.
Wer die Anzeigepflicht versäumt, riskiert steuerrechtliche Konsequenzen. Im Zweifel: zuerst den Steuerberater, dann den Makler – in dieser Reihenfolge.
Wer zahlt die laufenden Kosten, solange nichts entschieden ist?
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Heizung und Instandhaltung laufen nach dem Erbfall weiter. In einer Erbengemeinschaft tragen alle Miterben sie anteilig nach ihren Erbquoten. Zahlt zunächst nur eine Person, kann sie den Ausgleich von den übrigen verlangen. Das ist einer der Gründe, warum ein langes Abwarten teurer ist, als es zunächst wirkt.
Was ist der Unterschied zwischen dem Wert des Finanzamts und dem Marktwert?
Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an. Dieser wird typisiert ermittelt und bildet den Zustand einer einzelnen Immobilie nur eingeschränkt ab. Der Marktwert ist der Preis, der sich am Markt tatsächlich erzielen lässt. Beide Werte können deutlich voneinander abweichen – nach oben wie nach unten.
- Autor: Ute Gerlach
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