Eine Trennung ist emotional belastend genug – kommt eine gemeinsame Immobilie hinzu, wird es oft auch finanziell kompliziert. Die häufigste Sorge: „Wer muss den Kredit weiterbezahlen?“
In diesem Ratgeber klären wir Schritt für Schritt, wie Sie mit der laufenden Baufinanzierung umgehen, welche Kostenfallen lauern und wie Sie eine faire Lösung finden.
Die Ausgangslage: Die Bank kennt keine Trennung
Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass bei einer Scheidung jeder Partner automatisch nur noch für „seine Hälfte“ des Kredits haftet.
Die Realität sieht anders aus: Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben (was der Standard ist), haften beide als Gesamtschuldner.
Wichtig: Für die Bank ist Ihr Beziehungsstatus irrelevant. Sie kann die gesamte monatliche Rate oder die Restschuld von jedem der beiden Partner zu 100 % einfordern. Zahlt der Ex-Partner nicht mehr, holt sich die Bank das Geld vollständig bei Ihnen – vorausgesetzt, Sie sind liquide.
Warum machen Banken das?
Die Bank minimiert so ihr Ausfallrisiko. Zwei Einkommen und zwei Schuldner bieten doppelte Sicherheit. Eine Entlassung aus der Haftung ist daher kein automatischer Prozess, sondern eine Kulanzentscheidung der Bank (mehr dazu unten).
Ihre 3 Optionen: Was tun mit Haus und Kredit?
Wenn die Beziehung endet, gibt es für die Immobilie meist drei Szenarien. Welches für Sie passt, hängt von Ihrer Bonität und dem aktuellen Marktwert ab.
Option 1: Verkauf der Immobilie
Oft die sauberste Lösung für einen Neuanfang. Die Immobilie wird verkauft, der Kredit mit dem Erlös getilgt und der verbleibende Gewinn geteilt.
Vorteil: Klare finanzielle Trennung.
Nachteil: Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung (siehe unten).
Option 2: Ein Partner übernimmt (Auszahlung)
Ein Partner bleibt im Haus wohnen und übernimmt die alleinige Finanzierung. Der ausziehende Partner wird für seinen Anteil am Hauswert ausgezahlt.
Hürde: Die Bank muss zustimmen, den ausziehenden Partner aus dem Vertrag zu entlassen („Haftentlassung“). Das tut sie nur, wenn der verbleibende Partner den Kredit nachweislich alleine tragen kann.
Option 3: Vermietung
Die Immobilie wird behalten und vermietet. Die Mieteinnahmen decken idealerweise die Kreditraten.
Risiko: Sie bleiben finanziell aneinander gebunden. Streitigkeiten über Reparaturen oder Mieter sind vorprogrammiert.
Die Kostenfalle: Vorfälligkeitsentschädigung
Ein kritischer Punkt beim Verkauf vor Ablauf der Zinsbindung ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Bank hat mit Ihren Zinszahlungen für die festgeschriebene Laufzeit (z. B. 10 oder 15 Jahre) gerechnet. Lösen Sie den Kredit früher ab, entgeht der Bank dieser Gewinn. Diesen Schaden stellt sie Ihnen in Rechnung.
Wann wird es teuer? Besonders bei älteren Verträgen mit höheren Zinsen kann die Entschädigung hoch ausfallen. Da wir uns aktuell in einer Phase gestiegener Zinsen befinden, kann die Entschädigung unter Umständen geringer ausfallen oder ganz entfallen, wenn die Bank das Geld heute zu besseren Konditionen neu verleihen kann.
Tipp: Lassen Sie die Berechnung der Bank immer von der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt prüfen. Fehler sind hier keine Seltenheit.
Steuerfalle: Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG)
Vorsicht, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen! Der Fiskus greift zu, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Der Gewinn muss dann als „privates Veräußerungsgeschäft“ versteuert werden.
Die rettende Ausnahme: Sie zahlen keine Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie:
Im Jahr des Verkaufs UND
In den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
⚠️ Achtung bei Auszug: Zieht ein Partner im Zuge der Trennung aus und wird die Immobilie erst später verkauft, kann für seinen Anteil die Steuerpflicht entstehen, da er die Bedingung der „Eigennutzung“ zum Verkaufszeitpunkt eventuell nicht mehr erfüllt. Klären Sie dies zwingend vorab mit einem Steuerberater!
Fazit & Checkliste
Eine Scheidung ist komplex, aber die Immobilienfrage lässt sich rational lösen. Gehen Sie wie folgt vor:
Grundbuch & Vertrag prüfen: Wer steht im Grundbuch? Wer hat den Kredit unterschrieben?
Verkehrswert ermitteln: Was ist das Haus aktuell wert? (Makler oder Gutachter)
Bankgespräch suchen: Klären Sie frühzeitig, ob eine Schuldhaftentlassung möglich ist oder wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre.
Einigung erzielen: Halten Sie Absprachen zur Immobilie in einer Scheidungsfolgenvereinbarung schriftlich fest.
Kann ich meinen Partner zwingen, das Haus zu verkaufen?
Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Dies ist jedoch meist die wirtschaftlich schlechteste Lösung für beide Seiten, da Immobilien hier oft unter Wert weggehen.
Was passiert, wenn keiner den Kredit bezahlen kann?
Kann die Rate nicht mehr bedient werden, kündigt die Bank den Kredit. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung. Ein freihändiger Verkauf (Notverkauf) ist fast immer die bessere Option, um Schulden zu minimieren.
Zählt die Vorfälligkeitsentschädigung als "Schaden"?
Im Rahmen des Zugewinnausgleichs wird das Vermögen bewertet. Schulden mindern das Endvermögen. Eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung reduziert also den Erlös aus dem Hausverkauf, der aufgeteilt wird.
