Ein Haus im Taunus zu erben ist ein Privileg – doch oft beginnt damit auch eine komplexe Herausforderung: die Erbengemeinschaft. Wenn Sie die Immobilie allein übernehmen und bewohnen möchten, müssen Sie Ihre Miterben auszahlen.
Dies wirft sofort kritische Fragen auf: Wie viel ist das Haus wirklich wert? Wie berechne ich die Auszahlungssumme? Und wie finanziere ich das?
Dieser Leitfaden führt Sie durch den Prozess der Erbauseinandersetzung und zeigt auf, wie Sie teure Fehler vermeiden.
Schritt 1: Die Basis – Den Verkehrswert ermitteln
Der häufigste Streitpunkt ist der Wert der Immobilie. Ein Miterbe schaut auf Immobilienportale und sieht Höchstpreise, der andere erinnert sich an den Sanierungsstau.
Um eine Auszahlung rechtssicher zu gestalten, benötigen Sie einen objektiven Verkehrswert.
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Achtung: Ein einfacher Online-Rechner reicht hier nicht aus. Er hat vor Gericht oder bei der Bank kaum Bestand.
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Die Lösung: Eine professionelle Wertermittlung berücksichtigt lokale Besonderheiten im Hochtaunuskreis, den Zustand der Bausubstanz und rechtliche Lasten.
Experten-Tipp: Einigen Sie sich gemeinsam mit den Miterben auf einen Gutachter/Makler. Das schafft Vertrauen in das Ergebnis und verhindert, dass später das Gutachten angezweifelt wird.
Schritt 2: Die Berechnung – Wer bekommt wie viel?
Sobald der Verkehrswert steht, geht es an die Mathematik. Viele Erben vergessen, dass vom Immobilienwert noch Verbindlichkeiten abgezogen werden müssen, bevor geteilt wird.
Beispielrechnung (Vereinfacht):
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Verkehrswert der Immobilie: 600.000 €
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Restschuld (Hypothek): – 50.000 €
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Nachlassverbindlichkeiten (Beerdigung etc.): – 10.000 €
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Verteilbare Masse: = 540.000 €
Sind Sie beispielsweise zwei Erben mit je 50% Erbquote, müssten Sie Ihrem Miterben 270.000 € auszahlen, um das Haus allein zu übernehmen.
Schritt 3: Finanzierung der Auszahlung
Können Sie die 270.000 € nicht aus Eigenkapital aufbringen, benötigen Sie eine Finanzierung. Hier haben Sie als Immobilienerbe einen Vorteil:
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Immobilie als Sicherheit: Da Sie Eigentümer werden, können Sie die Immobilie beleihen. Banken finanzieren die Auszahlung von Miterben oft ähnlich wie einen Immobilienkauf.
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Grunderwerbsteuer sparen: In direkter Linie (z.B. bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft) fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Das spart Ihnen in Hessen 6% der Summe – Geld, das Sie direkt in die Auszahlung stecken können.
Schritt 4: Was tun, wenn keine Einigung möglich ist?
Wenn die Vorstellungen über den Wert zu weit auseinandergehen oder die Finanzierung der Auszahlung scheitert, bleiben meist zwei Optionen:
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Die Teilungsversteigerung: Das Worst-Case-Szenario. Die Immobilie wird zwangsversteigert. Das vernichtet oft Vermögen und zerrüttet Familienverhältnisse dauerhaft.
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Der gemeinsame Verkauf: Oft die klügste Lösung. Die Immobilie wird zum Bestpreis am freien Markt verkauft, und der Erlös wird sauber nach Erbquoten geteilt.
Fazit: Erst bewerten, dann entscheiden
Bevor Sie Kredite anfragen oder in Streit geraten: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie im Taunus neutral ermitteln. Nur Zahlen schaffen Frieden.
Möchten Sie wissen, wie hoch die Auszahlungssumme in Ihrem Fall wäre? Vereinbaren Sie eine unverbindliche Erstberatung. Wir ermitteln den Marktwert und unterstützen Sie – egal ob Sie auszahlen oder verkaufen möchten.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Geschwister auszahle?
Nein, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft ist in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt für Verwandte in gerader Linie und Ehepartner, aber auch bei der Aufteilung unter Miterben.
Kann ich einen Miterben zur Auszahlung zwingen?
Nein. Wenn ein Miterbe seinen Anteil nicht verkaufen will („Ich will aber im Grundbuch bleiben“), können Sie ihn nicht einfach herauskaufen. Sie können dann nur die Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen.
Was passiert, wenn das Haus weniger wert ist als die Restschulden?
In diesem Fall erben Sie Schulden. Hier kann es sinnvoll sein, das Erbe innerhalb der 6-Wochen-Frist auszuschlagen oder eine Nachlassinsolvenz zu prüfen.
Zählt für die Auszahlung der Wert am Todestag oder am Tag der Auszahlung?
Wenn Sie Miterben auszahlen, einigen Sie sich meist auf den aktuellen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übernahme (Auseinandersetzungsvertrag), nicht auf den Wert am Todestag. Der Wert am Todestag ist primär für die Erbschaftssteuer relevant.
