Es beginnt oft am Gartenzaun: „Ich habe gehört, ihr wollt verkaufen? Sag doch mal Bescheid, bevor es offiziell auf den Markt geht.“
Der Verkauf des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung an den direkten Nachbarn klingt zunächst nach der perfekten Lösung. Keine fremden Besichtigungstouristen, keine Maklerprovision und eine schnelle Abwicklung. Doch Vorsicht: Gerade bei Geschäften unter Bekannten lauert der Teufel im Detail.
Als Experten für Immobilien im Taunus erleben wir oft, dass der „kurze Dienstweg“ am Ende zu rechtlichen Konflikten oder massiven finanziellen Einbußen führt. Hier erfahren Sie, wie Sie den Verkauf an den Nachbarn professionell und ohne Reue abwickeln.
Die 3 größten Mythen beim Verkauf an Nachbarn
Mythos 1: „Wir sparen uns den Makler und teilen uns das Geld.“
In der Theorie klingt das fair. In der Praxis fehlt oft eine objektive Instanz. Ohne neutrale Bewertung setzt der Nachbar meist einen zu niedrigen Preis an („Wir kennen uns doch“), während Sie emotional bedingt vielleicht zu hoch ansetzen. Das Ergebnis: Ein Preis, der nicht dem Markt entspricht – meist zu Ihrem Nachteil.
Mythos 2: „Das Haus kennt er ja, da brauche ich keine Unterlagen.“
Falsch. Auch der Nachbar benötigt für seine Bankfinanzierung einen vollständigen Unterlagen-Ordner (Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung). Fehlen diese Dokumente, platzt die Finanzierung oft erst Wochen später.
Mythos 3: „Handschlag reicht erst mal.“
Immobilienkaufverträge bedürfen in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung. Mündliche Vorverträge sind rechtlich nicht bindend. Wenn der Nachbar kurz vor dem Notartermin abspringt, haben Sie wertvolle Vermarktungszeit verloren.
Achtung Falle: Der „Freundschaftspreis“
Das heikelste Thema ist der Preis. Ist der Nachbar ein guter Bekannter, fühlen sich Verkäufer oft moralisch verpflichtet, einen „Freundschaftspreis“ zu machen.
Unser Rat: Trennen Sie Geschäftsbeziehung von Freundschaft. Wenn der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie bei 650.000 € liegt und Sie sie für 600.000 € an den Nachbarn verkaufen, schenken Sie ihm effektiv 50.000 €. Fragen Sie sich: Würden Sie diesem Nachbarn auch 50.000 € Bargeld über den Gartenzaun reichen?
Checkliste: So klappt der Verkauf an den Nachbarn
Wenn Sie sich für den Direktverkauf entscheiden, halten Sie sich strikt an diesen professionellen Ablauf:
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Objektive Wertermittlung: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie professionell schätzen (durch einen Gutachter oder Makler), bevor Sie eine Zahl nennen. Das ist Ihre Verhandlungsbasis.
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Schriftliche Fixierung: Auch wenn noch kein Notar involviert ist – halten Sie Eckdaten (Preis, Übergabedatum, mitverkaufte Möbel) schriftlich fest.
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Haftungsausschluss (Gewährleistung): Als Privatverkäufer müssen Sie die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag zwingend ausschließen („gekauft wie gesehen“). Sonst haften Sie, wenn der Nachbar nach 6 Monaten einen feuchten Keller entdeckt. Das ist der häufigste Grund für spätere Nachbarschaftsstreits!
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Finanzierungsbestätigung: Fordern Sie frühzeitig eine vorläufige Finanzierungszusage der Bank des Nachbarn an.
Die elegante Lösung: Der Makler als Mediator
Oft scheitern Verkäufe an Nachbarn daran, dass man sich nicht traut, „Nein“ zu unrealistischen Preisvorstellungen zu sagen, ohne die gute Nachbarschaft zu gefährden.
Hier kann es sinnvoll sein, uns als neutralen Puffer einzuschalten.
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Wir ermitteln den realistischen Marktpreis.
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Wir führen die Verhandlung sachlich und professionell.
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Wir prüfen die Bonität des Nachbarn diskret.
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Wir erstellen das rechtssichere Exposé für die Bank.
Ihr Vorteil: Wenn der Preis für den Nachbarn zu hoch ist, sind „wir die Bösen“ – und Ihre Nachbarschaft bleibt unbelastet.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich an den Nachbarn verkaufe?
Ja, zwingend. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung (auch wenn diese informell stattfindet) vorgelegt werden. Ein Verzicht ist eine Ordnungswidrigkeit, die teuer werden kann.
Wer zahlt den Notar beim Verkauf an den Nachbarn?
In Deutschland trägt üblicherweise der Käufer die Kosten für Notar und Grundbucheintrag (ca. 1,5 – 2 % des Kaufpreises).
Kann ich die Immobilie an den Nachbarn verkaufen und wohnen bleiben?
Ja, das nennt sich „Rückmietverkauf“ oder Nießbrauch. Dies muss jedoch detailliert im Notarvertrag geregelt werden und mindert den Kaufpreis erheblich.
