Wer im eine Immobilie verkauft, möchte den bestmöglichen Preis erzielen. Die Versuchung ist groß, den feuchten Fleck im Keller oder das undichte Dachfenster bei der Besichtigung zu „übersehen“. Doch als erfahrene Makler warnen wir: Verschwiegene Mängel sind der teuerste Fehler, den Sie machen können.
In diesem Artikel erfahren Sie, warum der offene Umgang mit Defekten nicht nur rechtlich notwendig ist, sondern auch verkaufspsychologisch klug.
Der rechtliche Fallstrick: „Gekauft wie gesehen“ vs. Arglist
Viele Verkäufer verlassen sich auf die Klausel „Gekauft wie gesehen“ (Gewährleistungsausschluss) im Notarvertrag. Was viele nicht wissen: Dieser Ausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung.
Was gilt als „Arglistige Täuschung“?
Wenn Sie einen Mangel kennen, ihn aber dem Käufer verschweigen (obwohl er für die Kaufentscheidung relevant ist), handeln Sie arglistig. Die Konsequenzen sind drastisch:
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Rückabwicklung: Der Käufer kann den Kaufvertrag Jahre später anfechten.
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Schadensersatz: Sie zahlen nicht nur den Kaufpreis zurück, sondern auch Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Renovierungskosten des Käufers.
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Keine Verjährung: Die normale Verjährung wird ausgehebelt.
Verkaufspsychologie: Warum Mängel Vertrauen schaffen
Paradoxerweise kann die offensive Ansprache von Mängeln den Verkauf beschleunigen.
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Vertrauens-Boost: Wenn Sie von sich aus sagen: „Hier an der Terrassentür zieht es etwas, das müsste neu abgedichtet werden“, glaubt der Käufer Ihnen auch, wenn Sie sagen: „Das Dach ist in Top-Zustand.“
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Kalkulierbarkeit: Käufer fürchten das Unbekannte. Ein bekannter Mangel ist nur eine Zahl (Reparaturkosten), die man einpreisen kann.
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Schutz vor Nachverhandlungen: Was im Exposé oder Protokoll steht, kann später nicht als Argument genutzt werden, um den Preis kurz vor dem Notartermin zu drücken.
Checkliste: So gehen Sie richtig mit Mängeln um
Um auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir unseren Kunden im Hochtaunus folgende Strategie:
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Bestandsaufnahme: Gehen Sie vor dem Verkauf kritisch durch Ihr Haus. Prüfen Sie Feuchtigkeit, Elektrik und Heizung.
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Mängelliste: Erstellen Sie eine schriftliche Liste aller bekannten Defekte.
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Offenlegung im Exposé: Bei gravierenden Mängeln (z.B. Sanierungsstau Dach) sollte dies bereits im Exposé angedeutet werden, um „Besichtigungstouristen“ zu vermeiden.
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Kaufvertrag: Lassen Sie bekannte Mängel explizit in den Notarvertrag aufnehmen. Damit sind Sie aus der Haftung.
Experten-Tipp: Bei älteren Immobilien kann ein vorab erstelltes Baugutachten Wunder wirken. Es signalisiert maximale Transparenz und rechtfertigt Ihren Angebotspreis.
Fazit: Ehrlichkeit zahlt sich aus
Ein Haus im Hochtaunus zu verkaufen, ist eine finanzielle Transaktion von großer Tragweite. Riskieren Sie diese nicht durch falsche Scham oder Taktik. Ein offener Umgang mit Mängeln schützt Ihr Vermögen und sorgt für einen ruhigen Schlaf nach dem Notartermin.
