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Immobilien-Ratgeber: Die Immobilie verkaufen

Immobilien-Ratgeber: Die Immobilie verkaufen

Was passiert nach dem Notartermin?

Nach dem Notartermin kümmert sich der Notar um die Abwicklung aller anstehenden behördlichen Formalitäten und die rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrags. Dazu haben Verkäufer und Käufer ihn bzw. die Notariatsmitarbeiter in der Kaufvertragsurkunde bevollmächtigt. 

Wenige Tage nach der Beurkundung erhalten Verkäufer und Käufer jeweils eine Abschrift des Kaufvertrags, die sogenannte Ausfertigung. Die Originalurkunde verbleibt im Notariat. 

Der Notartermin

Diese Tätigkeiten erledigt der Notar nach der Beurkundung

Eigentumsübertragungsvormerkung

Zur Sicherung der Ansprüche des Käufers wird zunächst beim Grundbuchamt die Eintragung der Eigentumsvormerkung (die sogenannte Auflassungsvormerkung) für den Käufer beantragt. Üblicherweise erfolgt diese Eintragung zeitnah.

Behördliche Genehmigungen

Städte und Gemeinden haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Geregelt ist dies in §§ 24 ff. BauGB (Baugesetzbuch). Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Vorgaben das Recht hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Das Vorkaufsrecht gilt nicht für Wohnungs- und Teileigentum. 

Der Notar wird bei der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht einholen. Erfahrungsgemäß dauert es ca. 2–6 Wochen, bis die Verzichtserklärung vorliegt.

Verwalterzustimmung

Bei Wohnung- und Teileigentum kann es vorkommen, dass eine Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag eingeholt werden muss. Wenn dies der Fall ist, steht dies als Belastung im Grundbuch.

Der Verwalter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Zum Beispiel, wenn begründete Zweifel an der finanziellen oder persönlichen Seriosität des Käufers bestehen.

Sonstige Genehmigungen

Bei minderjährigen Verkäufern wird eine Zustimmung des Vormundschaftsgerichts benötigt. 

Hat sich ein Käufer oder Verkäufer durch einen Dritten ohne Vollmacht vertreten lassen, muss dessen Unterschrift in grundbuchtauglicher Form (also im Original) eingeholt werden. 

Geschäftsunfähigen Personen wird in der Regel ein gerichtlicher Betreuer zur Seite gestellt. Auch hier bedarf es einer gerichtlichen Zustimmung zum Kaufvertrag.

Bestehende Grundschuld des Verkäufers

Der Notar hat dafür zur sorgen, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei, also ohne Eintragungen im Grundbuch, übernehmen kann. Ausgenommen hiervon sind Dienstbarkeiten wie z. B. ein Geh- und Fahrtrecht oder Leitungsrecht. 

Damit die Grundschuld des Verkäufers gelöscht werden kann, benötigt der Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung. Dies ist eine notarielle Urkunde, die ihm auf Antrag der ursprünglich finanzierenden Bank übersandt wird. Ist der ursprüngliche Kredit noch belastet, übermittelt die Bank den sogenannten Treuhandauftrag. Hierin teilt sie dem Notar mit, unter welchen Auflagen, er von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf. Sprich, die Bank teilt dem Notar mit, wie hoch der Ablösebetrag für das Darlehen ist. 

Je nach Bank dauert die Übermittlung des Treuhandauftrags mehrere Wochen. Verkäufer können den Vorgang beschleunigen, wenn sie bereits vor dem Notartermin mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen.

Grunderwerbsteuer

Der Notar hat gesetzliche Meldepflichten zu erfüllen. Dazu gehört die Veräußerungsanzeige an das Grunderwerbsteuer-Finanzamt. Außerdem informiert er den Gutachterausschuss über den Vertrag und dessen Bedingungen. Dies dient der Kaufpreissammlung. 

Der Käufer erhält den Grunderwerbsteuer-Bescheid im Regelfall ca. 2–4 Wochen nach dem Beurkundungstermin. 

Kaufpreisfälligkeit

Damit der Notar den Kaufpreis fällig stellen kann, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

  1. Eintragung der Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch ist, erfolgt
  2. Verzichtserklärung der Stadt bzw. Gemeinde liegt vor
  3. Treuhandauftrag der Bank zur Grundschuldlöschung liegt vor (sofern benötigt)


Dies dauert im besten Fall 4-8 Wochen, gerne auch mal länger.  Man sollte dies daher beim geplanten Übergabetermin berücksichtigen. Besser ist es, einen ausreichenden Zeitpuffer einzuplanen.

Nach Prüfung übersendet der Notar dem Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Hierin bestätigt er, dass alle Voraussetzungen für die Bezahlung des Kaufpreises vorliegen und der Käufer innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Frist (z. B. 14 Tage) den Kaufpreis zu zahlen hat. Hat die Bank des Verkäufers für die Ablösung der Grundschuld noch eine Restforderung, teil der Notar dem Käufer mit, dass er einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank zu zahlen hat und nur den Restbetrag an den Verkäufer.

Der Verkäufer erhält eine Abschrift der Fälligkeitsmitteilung und meist ein Formblatt, auf diesem er später den Eingang des Kaufpreises auf seinem Konto bestätigt. 

Kaufpreiszahlung und Übergabe

Besitzübergang

Kaufpreiszahlung und Übergabe der Immobilie sind ein Zug-um-Zug-Geschäft, d. h. sobald der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, muss der Verkäufer ihm sämtliche Schlüssel und Unterlagen (z. B. Bauakte mit Baugenehmigung) der Immobilie übergeben.

Mit dem Tag der Kaufpreiszahlung erfolgt also der Besitzübergaben. Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt sämtliche Lasten und darf die Immobilie nutzen.

Eigentumsumschreibung

Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. 

Damit der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollziehen lassen darf, muss er zunächst folgende Voraussetzungen prüfen:

  1. die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes muss vorliegen; diese übersendet das Finanzamt automatisch, sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat
  2. Verkäufer und Käufer müsse die Zahlung des Kaufpreises nachweisen; hierzu übersenden beide dem Notar eine Kopie des Kontoauszugs als Nachweis; 

 

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt meist ca. 4–5 Monate nach dem Besitzübergang. 

Der Käufer zahlt nicht

Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt, sollte der Verkäufer den Notar davon umgehend unterrichten.

Der Notar fordert sodann den Käufer nach Maßgabe des Kaufvertrags auf, den Kaufpreis zu zahlen oder zu erklären, warum er diesen nicht zahlt.

Für den Fall, dass der Kaufpreis nach ausschöpfen aller Mittel nicht gezahlt wird, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Für diesen Fall sollte im Kaufvertrag die Eigentumsvormerkung unter „aufschiebender Bedingung“ erklärt sein. Sprich der Notar veranlasst sodann, dass die Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch wieder gelöscht wird. Damit ist sichergestellt, dass der Verkäufer seine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an einen anderen Käufer verkaufen kann.

Der Verkäufer zieht nicht aus

Zieht der Verkäufer nicht aus, hat der Käufer das Recht die Immobilie räumen zu lassen. Er benötigt dafür eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags. Diese stellt der Notar aus. 

Bisher wurde noch kein von Gerlach Immobilien vermittelter Kaufvertrag rückabgewickelt, noch gab es Probleme mit Kaufpreiszahlung und Übergabe. 

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