Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel: Was Käufer und Verkäufer jetzt wissen müssen

Der Kauf einer älteren Immobilie im Taunus ist oft ein Traum – der beim Blick ins Gesetzbuch schnell zur Sorge werden kann. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass nach einem Eigentümerwechsel bestimmte energetische Sanierungen Pflicht sind.

Doch keine Panik: Nicht jedes Haus muss sofort kernsaniert werden. In diesem Artikel klären wir als Ihre lokalen Marktexperten auf, welche Pflichten wirklich greifen, welche Ausnahmen es gibt und mit welchen Kosten Sie kalkulieren sollten.

Die 3 großen Nachrüstpflichten im Überblick

Nach dem Kauf haben neue Eigentümer in der Regel zwei Jahre Zeit, um die folgenden Mängel zu beheben. Dies betrifft vor allem Häuser, die vor 2002 gebaut wurden.

1. Dämmung der obersten Geschossdecke

Ist der Dachboden nicht bewohnt und das Dach nicht gedämmt, muss die oberste Geschossdecke so isoliert werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet.

• Praxis-Tipp: Dies ist oft die günstigste Maßnahme mit dem größten Einspareffekt.

2. Austausch alter Heizkessel

Standard- und Konstanttemperaturkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden.

• Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser pauschalen Austauschpflicht oft ausgenommen (hier lohnt sich der Blick aufs Typenschild durch einen Energieberater).

3. Dämmung von Heizungsrohren

In unbeheizten Räumen (z. B. Keller) müssen ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen isoliert werden.

• Aufwand: Gering. Diese Maßnahme kann oft in Eigenregie durchgeführt werden.

Die „Oma-Klausel“: Wer ist von der Sanierungspflicht befreit?

Nicht jeder Eigentümerwechsel löst sofortige Kosten aus. Das Gesetz sieht wichtige Ausnahmen vor:

• Bestandsschutz: Wer bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst in der Immobilie (Ein- oder Zweifamilienhaus) gewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Die Pflicht geht erst beim nächsten Verkauf auf den neuen Eigentümer über.

• Wirtschaftlichkeit: Wenn die Kosten der Sanierung in keinem vernünftigen Verhältnis zur Einsparung stehen, kann ein Antrag auf Befreiung gestellt werden (erfordert Gutachten).

Experten-Hinweis: Viele Immobilien in unserer Region (z.B. Bad Homburg, Oberursel, Schmitten) sind Bestandsbauten aus den 70ern und 80ern. Hier greift die Pflicht fast immer beim Verkauf. Verkäufer sollten dies bei der Preisfindung berücksichtigen, Käufer bei der Budgetplanung.

Kostenfalle oder Investition?

Viele Käufer schrecken vor dem Wort „Sanierungspflicht“ zurück. Doch betrachten Sie es nüchtern:

1. Wertsteigerung: Ein saniertes Haus hat einen höheren Wiederverkaufswert.

2. Förderung: Der Staat unterstützt Sanierungen massiv. Über die BAFA oder KfW sind Zuschüsse von 15 % bis zu 70 % (bei Heizungstausch) möglich.

3. Energieersparnis: Bei den aktuellen Energiepreisen amortisiert sich eine Dämmung oft schneller als gedacht.

Checkliste für Ihren Immobilienkauf

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie diese Punkte prüfen:

• [ ] Wann wurde die Heizung eingebaut? (Blick ins Schornsteinfeger-Protokoll)

• [ ] Ist das Dach oder die oberste Geschossdecke gedämmt?

• [ ] Liegt ein aktueller Energieausweis vor? (Dort stehen Sanierungsempfehlungen oft schon drin!)