Eine Scheidung ist emotional eine Ausnahmesituation. Wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, kommt oft finanzielle Unsicherheit hinzu. Die zentrale Frage lautet: „Wer bleibt, wer geht – und wer zahlt?“
Als Immobilienexperten im Taunus wissen wir: Es gibt keine Pauschallösung, aber es gibt für jede Situation den richtigen Weg. In diesem Ratgeber analysieren wir die gängigsten Szenarien, damit Sie eine fundierte Entscheidung für Ihre Zukunft treffen können.
Die Ausgangslage: Wem gehört das Haus eigentlich?
Bevor Sie Optionen prüfen, ein kurzer Blick ins Grundbuch: In den meisten Ehen gehört das Haus beiden Partnern zu gleichen Teilen (Zugewinngemeinschaft). Das bedeutet: Keiner kann allein über den Verkauf entscheiden, beide haften meist gesamtschuldnerisch für den Kredit.
Hier sind Ihre 7 Optionen im Detail:
1. Der klare Schnitt: Hausverkauf und Erlösteilung
Dies ist oft die sauberste Lösung, um einen finanziellen und emotionalen Schlussstrich zu ziehen.
Der Ablauf: Die Immobilie wird zum aktuellen Marktwert verkauft. Vom Erlös werden offene Kredite getilgt und Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank gezahlt. Der Restbetrag wird (meist zu gleichen Teilen) aufgeteilt.
Vorteil: Beide Partner erhalten Startkapital für einen Neuanfang und sind schuldenfrei.
Nachteil: Sie verlieren das gewohnte Zuhause.
2. Die Auszahlung: Ein Partner übernimmt die Immobilie
Möchte z.B. die Frau mit den Kindern im Haus bleiben, kann sie den Partner auszahlen. Dies ist eine der häufigsten, aber finanziell anspruchsvollsten Lösungen.
Ein konkretes Rechenbeispiel
Um zu verstehen, wie hoch die Auszahlungssumme ist, hilft eine einfache Rechnung. Wir nehmen an, das Haus gehört beiden Partnern je zur Hälfte:
Schritt 1: Wir ermitteln den aktuellen Verkehrswert. Beispielwert: 300.000 Euro
Schritt 2: Wir ziehen die noch offene Restschuld (Bankdarlehen) ab. Beispielwert: – 200.000 Euro
Schritt 3: Das Ergebnis ist das reine Netto-Vermögen. Ergebnis: 100.000 Euro
Schritt 4: Dieser Betrag wird durch zwei geteilt. Auszahlungssumme: 50.000 Euro
Der Partner, der im Haus bleibt, müsste dem Ex-Partner also 50.000 Euro zahlen.
⚠️ Wichtiges Risiko: Der Partner, der im Haus bleibt, muss nicht nur die 50.000 Euro aufbringen, sondern auch die kompletten 200.000 Euro Restschuld der Bank übernehmen. Die Bank muss dieser sogenannten Schuldhaftentlassung zwingend zustimmen!
3. Die Realteilung: Aus Eins mach Zwei
Ist das Haus groß genug? Dann kann es baulich in zwei abgeschlossene Wohneinheiten getrennt werden. Das hat den Vorteil, dass beide Elternteile nah bei den Kindern bleiben können, auch wenn sie getrennt leben.
Die Voraussetzungen: Es müssen baulich zwei komplett separate Bereiche entstehen (z.B. eigene Eingänge, eigene Küche und Bad für jede Partei).
Der rechtliche Weg: Sie benötigen nicht nur eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, sondern auch eine Teilungserklärung. Diese regelt beim Notar genau, was Sondereigentum (Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Garten, Dach) ist.
Realitäts-Check: Funktioniert nur, wenn die Trennung sehr harmonisch verläuft. Wollen Sie wirklich Wand an Wand mit dem Ex-Partner wohnen, wenn neue Lebenspartner ins Spiel kommen?
4. Übertragung auf die Kinder (Schenkung)
Viele Eltern wollen das Haus „in der Familie halten“ und überschreiben es an die gemeinsamen Kinder. Oft wird ein Nießbrauch- oder Wohnrecht für den Elternteil eingetragen, der die Kinder betreut.
Steuervorteil: Eltern können jedem Kind alle 10 Jahre Immobilienwerte bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken.
Achtung bei Minderjährigen: Ist das Kind noch keine 18 Jahre alt, muss das Vormundschaftsgericht der Übertragung zustimmen.
Konfliktpotenzial: Gibt es mehrere Kinder, ist Streit oft vorprogrammiert („Warum bekommt er das Haus und ich nichts?“). Zudem verlagern Sie das Problem oft nur auf die nächste Generation.
Wichtig: Während der Trennungsphase darf kein Partner heimlich Anteile verschenken. Beide müssen zustimmen.
5. Vermietung der gemeinsamen Immobilie
Beide ziehen aus, das Haus wird vermietet. Die Mieteinnahmen decken idealerweise den laufenden Kredit. Das klingt nach einer guten Rendite-Option, birgt aber Risiken.
Das Problem: Sie bleiben über die Immobilie wirtschaftlich als „Zwangsgemeinschaft“ verbunden. Wer kümmert sich um die kaputte Heizung? Was passiert bei Mietnomaden? Müssen Sie sich alle paar Wochen mit dem Ex-Partner abstimmen?
Der Unterschied zum Verkauf: Wenn Sie verkaufen, geben Sie auch alle Verpflichtungen ab (Instandhaltung, feuchte Keller, Mieter-Sorgen). Sie erhalten sofort Kapital für einen Neuanfang. Bei der Vermietung bleibt die Verantwortung bei Ihnen.
Strategie: Manchmal kann es sinnvoll sein, erst zu vermieten (um Spekulationssteuer zu vermeiden) und später zu verkaufen. Das rechnen wir gerne individuell für Sie durch.
6. Nutzungsentschädigung (Miete an den Ex-Partner)
Bleibt ein Partner wohnen, ohne den anderen auszuzahlen, steht dem ausgezogenen Partner oft eine „Nutzungsentschädigung“ zu – quasi eine Miete für seinen Anteil am Haus. Dies wird häufig mit Unterhaltszahlungen verrechnet.
7. Der Worst Case: Die Teilungsversteigerung
Können sich die Partner absolut nicht einigen, kann jeder Partner beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen.
Die Folge: Das Haus wird öffentlich versteigert – oft weit unter dem Marktwert.
Unser Rat: Vermeiden Sie dies um jeden Preis. Es ist die größte Kapitalvernichtung bei einer Scheidung.
Schritt 1 vor jeder Entscheidung: Die Wertermittlung
Egal ob Sie verkaufen, auszahlen oder vermieten wollen: Ohne den exakten Wert Ihrer Immobilie ist jede Verhandlung ein Blindflug.
Ist der Wert zu hoch angesetzt, findet sich kein Käufer.
Ist er zu niedrig, verliert eine Partei viel Geld.
Im Gegensatz zu teuren Gerichtsgutachten (oft mehrere tausend Euro) bieten wir Ihnen als lokale Makler eine marktgerechte Einwertung an – diskret und fundiert.
Fazit & Nächster Schritt
Eine Scheidungsimmobilie erfordert kühlen Kopf und professionelle Strategie. Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, welches Szenario für Ihre finanzielle Situation das beste ist.
Sie haben Fragen oder benötigen eine diskrete Wertermittlung?
