Der Notartermin ist geschafft – herzlichen Glückwunsch! Die Anspannung fällt ab, der Sekt ist getrunken. Doch viele unserer Kunden fragen sich genau jetzt: „Wann fließt eigentlich das Geld und wann muss ich den Schlüssel abgeben?“
Nach der Unterschrift beginnt im Hintergrund ein komplexer bürokratischer Prozess, den der Notar weitgehend „auf Autopilot“ steuert. Als Immobilienmakler überwachen wir diesen Ablauf für Sie genau, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, was zwischen der Unterschrift und dem Geldeingang passiert.
Phase 1: Die bürokratische Sicherung (Woche 1–4)
Unmittelbar nach dem Termin versendet der Notar die Abschriften des Kaufvertrags an Käufer, Verkäufer, das Finanzamt (Grunderwerbsteuerstelle) und den Gutachterausschuss (zur Kaufpreissammlung). Doch das ist nur der Anfang.
1. Die „Reservierung“ im Grundbuch (Auflassungsvormerkung)
Der wichtigste erste Schritt für den Käufer: Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Was ist das? Sie wirkt wie eine „Grundbuch-Sperre“. Sie sichert dem Käufer zu, dass die Immobilie nicht ein zweites Mal verkauft oder neu belastet werden kann. Erst wenn diese steht, ist der Käufer sicher.
2. Behördliche Genehmigungen & Vorkaufsrecht
In Deutschland haben Städte und Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB). Das klingt dramatisch, ist aber meist reine Formsache.
Der Notar schreibt die Gemeinde an.
Diese bestätigt meist innerhalb von 2 bis 6 Wochen, dass sie kein Interesse am Kauf hat (Negativzeugnis).
Hinweis: Bei Eigentumswohnungen gibt es dieses Vorkaufsrecht in der Regel nicht. Dafür muss hier oft der Verwalter zustimmen – auch darum kümmert sich der Notar.
💡 Wichtig bei Scheidung oder Erbengemeinschaften: Wird die Immobilie im Rahmen einer Scheidung oder aus einer Erbengemeinschaft heraus verkauft? Hier prüft der Notar besonders penibel, ob wirklich alle Berechtigten korrekt zugestimmt haben. Wir bereiten diese Unterlagen im Vorfeld so sauber auf, dass es hier zu keinen Verzögerungen bei der Auszahlung kommt.
Phase 2: Banken & Finanzamt (Woche 4–8)
Jetzt geht es darum, das Grundbuch „sauber“ zu machen, damit der Käufer eine lastenfreie Immobilie erhält.
3. Löschung alter Schulden (Lastenfreistellung)
Hat der Verkäufer noch einen Kredit auf dem Haus? Dann steht noch eine Grundschuld der Bank im Grundbuch.
Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung an.
Der Treuhandauftrag: Wenn der Kredit noch nicht ganz abbezahlt ist, teilt die Bank dem Notar mit: „Du darfst die Grundschuld erst löschen, wenn von dem Kaufpreis X Euro direkt an uns überwiesen wurden.“
4. Das Finanzamt hält die Hand auf
Parallel erhält der Käufer seinen Grunderwerbsteuerbescheid (meist 4–8 Wochen nach Termin). Sobald er bezahlt hat, schickt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar. Ohne dieses Dokument darf das Eigentum am Ende nicht umgeschrieben werden.
Phase 3: Das grüne Licht (Der wichtigste Moment!)
Sind alle Genehmigungen da? Ist die Vormerkung eingetragen? Liegen die Unterlagen der Banken vor? Dann versendet der Notar das wichtigste Dokument des ganzen Prozesses: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.
Checkliste: Wann fließt das Geld?
Erst wenn der Notar Ihnen und dem Käufer dieses Schreiben schickt, muss (und darf) gezahlt werden. Das Schreiben bestätigt:
✅ Die Käufer-Sicherheit im Grundbuch ist eingetragen.
✅ Die Gemeinde hat verzichtet.
✅ Die Lastenfreistellung ist gesichert.
Der Käufer hat nun meist eine Frist (z. B. 10 oder 14 Tage), um den Kaufpreis zu überweisen.
💡 Unser Tipp für Senioren: Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie im Alter und den Umzug ins Betreute Wohnen? Wir achten darauf, dass die Räumungsfrist im Vertrag so gestaltet ist, dass Sie erst ausziehen müssen, wenn die Fälligkeitsmitteilung da ist und das Geld sicher fließt. So vermeiden Sie Zwischenfinanzierungen oder Stress beim Umzug.
Phase 4: Zahlung & Übergabe (Das Finale)
Im deutschen Immobilienrecht gilt das Prinzip: Geld gegen Ware (Zug-um-Zug).
Zahlung: Der Käufer überweist den Kaufpreis (ggf. gesplittet an die Bank des Verkäufers und den Rest an den Verkäufer).
Bestätigung: Sobald das Geld auf Ihrem Konto ist, informieren Sie uns oder den Notar kurz.
Schlüsselübergabe: Erst jetzt findet die offizielle Übergabe (Besitzübergang) statt. Ab diesem Tag gehen Nutzen und Lasten (also auch Kosten wie Grundsteuer, Versicherung etc.) auf den Käufer über.
Der letzte Verwaltungsakt: Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt oft erst Monate später, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung geschickt hat. Für Sie als Verkäufer ist das aber nicht mehr relevant – Sie haben Ihr Geld und sind aus der Haftung raus.
🛡️ Die Gerlach-Sicherheits-Garantie
Im Internet liest man oft Horrorgeschichten über geplatzte Verkäufe oder Käufer, die nicht zahlen.
Fakt ist: Bisher wurde noch kein einziger von Gerlach Immobilien vermittelter Kaufvertrag rückabgewickelt. Es gab auch noch nie Probleme mit der Kaufpreiszahlung.
Warum? Weil wir die Bonität der Käufer vor dem Notartermin prüfen und den Vertrag gemeinsam mit dem Notar wasserdicht vorbereiten. Die Sicherheit Ihres Vermögens steht für uns an erster Stelle.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geldeingang?
Im Durchschnitt vergehen 6 bis 8 Wochen. In einfachen Fällen kann es auch mal in 4 Wochen klappen, bei komplexen Erbfällen oder langsamen Ämtern kann es länger dauern. Wir halten Sie in dieser Zeit proaktiv auf dem Laufenden.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Da unser Notar die „sofortige Zwangsvollstreckung“ in den Vertrag schreibt, müssen Sie nicht erst klagen. Der Notar kann einen vollstreckbaren Titel ausstellen. Zudem bleibt die Immobilie Ihr Eigentum, solange kein Geld fließt (Eigentumsvorbehalt). Dank unserer Vorprüfung kommt dieser Fall bei uns jedoch in der Praxis nicht vor.
Sollte ich als Käufer meine Mietwohnung sofort kündigen?
Nein! Warten Sie bitte unbedingt den Eingang der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung ab. Sollte die Gemeinde (sehr unwahrscheinlich, aber möglich) ihr Vorkaufsrecht ausüben, stünden Sie ohne Wohnung da. Planen Sie lieber 1–2 Monate doppelte Mietzahlung ein, um auf der sicheren Seite zu sein.
