Benötige ich einen Immobilienmakler?
Soll ich meine Immobilie privat verkaufen oder beauftrage ich besser einen Immobilienmakler?
persönlich. individuell. anders.
Nach dem Notartermin kümmert sich der Notar um die Abwicklung aller anstehenden behördlichen Formalitäten und die rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrags. Dazu haben Verkäufer und Käufer ihn bzw. die Notariatsmitarbeiter in der Kaufvertragsurkunde bevollmächtigt.
Wenige Tage nach der Beurkundung erhalten Verkäufer und Käufer jeweils eine Abschrift des Kaufvertrags, die sogenannte Ausfertigung. Die Originalurkunde verbleibt im Notariat.
Zur Sicherung der Ansprüche des Käufers wird zunächst beim Grundbuchamt die Eintragung der Eigentumsvormerkung (die sogenannte Auflassungsvormerkung) für den Käufer beantragt. Üblicherweise erfolgt diese Eintragung zeitnah.
Städte und Gemeinden haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Geregelt ist dies in §§ 24 ff. BauGB (Baugesetzbuch). Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Vorgaben das Recht hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Das Vorkaufsrecht gilt nicht für Wohnungs- und Teileigentum.
Der Notar wird bei der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht einholen. Erfahrungsgemäß dauert es ca. 2–6 Wochen, bis die Verzichtserklärung vorliegt.
Bei Wohnung- und Teileigentum kann es vorkommen, dass eine Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag eingeholt werden muss. Wenn dies der Fall ist, steht dies als Belastung im Grundbuch.
Der Verwalter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Zum Beispiel, wenn begründete Zweifel an der finanziellen oder persönlichen Seriosität des Käufers bestehen.
Bei minderjährigen Verkäufern wird eine Zustimmung des Vormundschaftsgerichts benötigt.
Hat sich ein Käufer oder Verkäufer durch einen Dritten ohne Vollmacht vertreten lassen, muss dessen Unterschrift in grundbuchtauglicher Form (also im Original) eingeholt werden.
Geschäftsunfähigen Personen wird in der Regel ein gerichtlicher Betreuer zur Seite gestellt. Auch hier bedarf es einer gerichtlichen Zustimmung zum Kaufvertrag.
Der Notar hat dafür zur sorgen, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei, also ohne Eintragungen im Grundbuch, übernehmen kann. Ausgenommen hiervon sind Dienstbarkeiten wie z. B. ein Geh- und Fahrtrecht oder Leitungsrecht.
Damit die Grundschuld des Verkäufers gelöscht werden kann, benötigt der Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung. Dies ist eine notarielle Urkunde, die ihm auf Antrag der ursprünglich finanzierenden Bank übersandt wird. Ist der ursprüngliche Kredit noch belastet, übermittelt die Bank den sogenannten Treuhandauftrag. Hierin teilt sie dem Notar mit, unter welchen Auflagen, er von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf. Sprich, die Bank teilt dem Notar mit, wie hoch der Ablösebetrag für das Darlehen ist.
Je nach Bank dauert die Übermittlung des Treuhandauftrags mehrere Wochen. Verkäufer können den Vorgang beschleunigen, wenn sie bereits vor dem Notartermin mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen.
Der Notar hat gesetzliche Meldepflichten zu erfüllen. Dazu gehört die Veräußerungsanzeige an das Grunderwerbsteuer-Finanzamt. Außerdem informiert er den Gutachterausschuss über den Vertrag und dessen Bedingungen. Dies dient der Kaufpreissammlung.
Der Käufer erhält den Grunderwerbsteuer-Bescheid im Regelfall ca. 2–4 Wochen nach dem Beurkundungstermin.
Damit der Notar den Kaufpreis fällig stellen kann, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Dies dauert im besten Fall 6-8 Wochen, gerne auch mal länger. Man sollte dies daher beim geplanten Übergabetermin berücksichtigen. Besser ist es, einen ausreichenden Zeitpuffer einzuplanen.
Nach Prüfung übersendet der Notar dem Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Hierin bestätigt er, dass alle Voraussetzungen für die Bezahlung des Kaufpreises vorliegen und der Käufer innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Frist (z. B. 14 Tage) den Kaufpreis zu zahlen hat. Hat die Bank des Verkäufers für die Ablösung der Grundschuld noch eine Restforderung, teil der Notar dem Käufer mit, dass er einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank zu zahlen hat und nur den Restbetrag an den Verkäufer.
Der Verkäufer erhält eine Abschrift der Fälligkeitsmitteilung und meist ein Formblatt, auf diesem er später den Eingang des Kaufpreises auf seinem Konto bestätigt.
Kaufpreiszahlung und Übergabe der Immobilie sind ein Zug-um-Zug-Geschäft, d. h. sobald der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, muss der Verkäufer ihm sämtliche Schlüssel und Unterlagen (z. B. Bauakte mit Baugenehmigung) der Immobilie übergeben.
Mit dem Tag der Kaufpreiszahlung erfolgt also die Besitzübergabe. Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt sämtliche Lasten (sprich Kosten) und darf die Immobilie nutzen.
Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.
Damit der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollziehen lassen darf, muss er zunächst folgende Voraussetzungen prüfen:
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt meist ca. 4–5 Monate nach dem Besitzübergang.
Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt, sollte der Verkäufer den Notar davon umgehend unterrichten.
Der Notar fordert sodann den Käufer nach Maßgabe des Kaufvertrags auf, den Kaufpreis zu zahlen oder zu erklären, warum er diesen nicht zahlt.
Für den Fall, dass der Kaufpreis nach ausschöpfen aller Mittel nicht gezahlt wird, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Für diesen Fall sollte im Kaufvertrag die Eigentumsvormerkung unter „aufschiebender Bedingung“ erklärt sein. Sprich der Notar veranlasst sodann, dass die Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch wieder gelöscht wird. Damit ist sichergestellt, dass der Verkäufer seine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an einen anderen Käufer verkaufen kann.
Zieht der Verkäufer nicht aus, hat der Käufer das Recht die Immobilie räumen zu lassen. Er benötigt dafür eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags. Diese stellt der Notar aus.
Bisher wurde noch kein von Gerlach Immobilien vermittelter Kaufvertrag rückabgewickelt, noch gab es Probleme mit Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Sofern Sie zur Miete wohnen und Ihre Wohnung nach dem Kauf der Immobilie kündigen möchten, kündigen Sie bitte nicht direkt nach dem Notartermin, sondern warten Sie bitte bis zum Eingang der Kaufpreisfälligkeit. Auch wenn dies bedeutet, dass Sie 1-2 Monate länger die Miete zahlen müssen, haben Sie doch so die Sicherheit die Immobilie auch übernehmen zu können. Stellen Sie sich vor, sie haben Ihre Wohnung direkt nach dem Notartermin gekündigt und die Gemeinde übt das Vorkaufsrecht aus. Dann stehen Sie im Zweifelsfall ohne bisherige Wohnung und ohne neues Zuhause da.
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