Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen, steht vor der Frage, welchen Wert seine Immobilie heute hat.
Preisfindung ist eine sensible Sache
Wer den Preis zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld. Aber auch ein Preis, der weit über dem Marktwert liegt, kann dazu führen, dass Sie ernsthafte Interessenten verprellen. Deshalb ist die Preisfrage eine der wichtigsten Punkte bei der Vorbereitung des Immobilienverkaufs.
Nicht selten schätzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie falsch ein. Über einen Vergleich mit anderen Angeboten gelangen sie zu einem Durchschnittspreis. Aber schließlich ist die eigene Immobilie etwas ganz besonderes. Gar nicht zu vergleichen mit anderen? Sie haben Ihre ganz persönlichen Geschichten darin erlebt.
Machen Sie sich bewusst Sie haben zu Ihrer Immobilie ein sehr persönliches Verhältnis. Und dies wird Sie bei der Festlegung des Preises beeinflussen. Auch die bis dato geleisteten „Aufwendungen“ der Immobilie werden in Ihren Wunschpreis einfließen. Dieser erste Preis schmückt dann die Annoncen. Anfragen kommen bestimmt. Auch die ersten Besichtigungen finden statt. Viele wollen allerdings nur neugierig sein: „Immobilien-Touristen“ nennen wir Makler sie. Kaufen werden diese Besucher nicht. Nach einer Weile wird die Immobilie dann günstiger angeboten. Und damit beginnt der Preisverfall, die Immobilie wird „totgeworben“. Es kommt zu einem meist nicht unerheblichen Vermögensverlust.
Studie
Eine große Sparkasse hat dazu eine empirische Studie in Auftrag gegeben. Hierin wurde der Zusammenhang von Marktwert, Angebotspreis, erzieltem Verkaufspreis und Vermarktungsdauer unter die Lupe genommen. Untersucht wurden mehr als 5.000 Kaufverträge.
Das Ergebnis dieser Studie möchte ich Ihnen nachstehend näher erläutern. Bei einem Preisaufschlag von 20% – nennen wir es Verhandlungsspielraum – betrug der durchschnittliche Verkaufserlös der untersuchten Immobilienverkäufe lediglich 85% des Marktwertes der Immobilie. Die Vermarktungszeit betrug durchschnittlich 379 Tage, also länger als 1 Jahr.
Verdeutlichen wir uns das einmal an einem Beispiel: Angenommen der Marktwert eines Einfamilienhauses liegt bei 450.000,- Euro. Wird diese Immobilie nun mit einem Preisaufschlag von 20% angeboten, so würde der Angebotspreis bei 540.000,- Euro, der Verkaufserlös nach über einem Jahr bei 382.500,- Euro liegen. Ein Verlust von 67.500,- Euro, Zinsverluste u.ä. noch nicht berücksichtigt.
Bei einem Angebotspreis von 110% dauerte ein Verkauf durchschnittlich 281 Tage. Der Erlös betrug 93% des eigentlichen Marktwertes. Auch bei einem Angebotspreis knapp über dem Marktpreis mit 105% waren leichte Verluste zu verzeichnen. Die Angebotsdauer verkürzte sich jedoch deutlich.
