Notartermin vorbei - und jetzt? Der Ablauf bis zur Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe
Der Notartermin ist geschafft. Die Unterschriften sind geleistet, die Anspannung fällt ab. Und trotzdem bleibt eine Frage, die mir Eigentümer immer wieder stellen: „Wann fließt eigentlich das Geld und wann muss ich den Schlüssel abgeben?“
Die Antwort ist: nicht sofort. Zwischen Beurkundung und Geldeingang steht ein klar geregelter Ablauf – mit mehreren Stationen, die alle erfüllt sein müssen, bevor der Notar die Zahlung freigibt. Wie lange das dauert, hängt von Grundbuchamt, Gemeinde und Bank ab. Wer den Ablauf kennt, wartet ruhiger.
Das Wichtigste in Kürze
- Dauer: Vom Notartermin bis zum Geldeingang vergehen in der Regel 6 bis 8 Wochen
- Auslöser für die Zahlung: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars – erst danach darf und muss gezahlt werden
- Ablauf: Auflassungsvormerkung → Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde → Löschungsbewilligung der Bank → Fälligkeitsmitteilung → Kaufpreiszahlung → Schlüsselübergabe
- Eigentumsumschreibung: Erfolgt erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – für Verkäufer aber nicht mehr relevant
Der Ablauf im Überblick
| Phase | Was passiert | Dauer |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | Notar beantragt Eintragung im Grundbuch | ca. 1–3 Wochen |
| Vorkaufsrecht Gemeinde | Gemeinde verzichtet schriftlich (Negativzeugnis) | ca. 2–6 Wochen |
| Löschungsbewilligung Bank | Bank des Verkäufers bestätigt Ablösung der Grundschuld | ca. 1–3 Wochen |
| Verwalterzustimmung | Nur bei Eigentumswohnungen, sofern in der Teilungserklärung vorgesehen | ca. 1–2 Wochen |
| Kaufpreisfälligkeitsmitteilung | Notar gibt grünes Licht, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind | nach Erfüllung aller Punkte |
| Zahlungsfrist | Käufer überweist den Kaufpreis | i.d.R. 10–14 Tage |
| Gesamtdauer | Notartermin bis Geldeingang | ca. 6–8 Wochen |
Phase 1: Die Absicherung im Grundbuch
Unmittelbar nach dem Termin versendet der Notar die Abschriften des Kaufvertrags an Käufer, Verkäufer, das Finanzamt und den Gutachterausschuss. Parallel beantragt er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Diese Vormerkung wirkt wie eine Sperre: Die Immobilie kann nicht ein zweites Mal verkauft oder neu belastet werden, solange sie eingetragen ist. Erst wenn sie vorliegt, ist der Käufer grundbuchrechtlich abgesichert – und erst dann läuft der weitere Prozess.
Wie schnell das Grundbuchamt die Eintragung vornimmt, variiert je nach Region. Im Taunus und Frankfurt sind es in der Regel ein bis drei Wochen, oftmals auch nur wenige Tage aufgrund der elektronischen Übermittlung.
Phase 2: Gemeinde, Bank und Verwalter
In Deutschland haben Städte und Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar informiert die Gemeinde und fordert ein Negativzeugnis an – die schriftliche Bestätigung, dass kein Interesse am Kauf besteht.
In der Praxis übt kaum eine Gemeinde dieses Recht bei einem privaten Wohnimmobilienverkauf aus. Die Erklärung ist Formsache – braucht aber ihre Zeit. Bei Eigentumswohnungen entfällt dieses Erfordernis in der Regel.
Löschungsbewilligung der Bank
Hat der Verkäufer noch eine Grundschuld auf der Immobilie laufen, fordert der Notar bei der finanzierenden Bank eine Löschungsbewilligung an.
Der Treuhandauftrag: Wenn der Kredit noch nicht ganz abbezahlt ist, teilt die Bank dem Notar mit: „Du darfst die Grundschuld erst löschen, wenn von dem Kaufpreis X Euro direkt an uns überwiesen wurden.“ Erst nach Eingang dieses Betrags wird die Grundschuld gelöscht.
Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen
Sieht die Teilungserklärung einer Wohnanlage eine Zustimmungspflicht des Verwalters vor, fordert der Notar diese ebenfalls ein. Wer im Vorfeld schon Kontakt zur Verwaltung aufgenommen hat, vermeidet unnötige Verzögerungen.
Finanzamt - Grunderwerbsteuer
Das Finanzamt spielt weiterhin eine Rolle im Hintergrund: Der Käufer erhält nach dem Notartermin seinen Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Zahlung schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – diese ist Voraussetzung für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht aber für die Kaufpreiszahlung selbst.
Phase 3: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
Sind alle Voraussetzungen erfüllt – Auflassungsvormerkung eingetragen, Gemeinde hat verzichtet, Bank hat die Löschungsbewilligung erteilt – schickt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.
Das ist der entscheidende Moment. Erst mit diesem Schreiben darf und muss der Käufer den Kaufpreis überweisen. Die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist beträgt üblicherweise 10 bis 14 Tage.
Phase 4: Zahlung und Schlüsselübergabe
Im deutschen Immobilienrecht gilt das Prinzip: Geld gegen Ware (Zug-um-Zug).
- Zahlung: Der Käufer überweist den Kaufpreis (ggf. gesplittet an die Bank des Verkäufers und den Rest an den Verkäufer).
- Bestätigung: Sobald das Geld auf Ihrem Konto ist, informieren Sie den Notar kurz.
- Schlüsselübergabe: Erst jetzt findet die offizielle Übergabe (Besitzübergang) statt. Ab diesem Tag gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über.
Der letzte Verwaltungsakt: Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt oft erst Monate später. Für Sie als Verkäufer ist das nicht mehr relevant – Sie haben Ihr Geld und sind aus der Haftung raus.
Wie lässt sich der Ablauf beschleunigen?
Die meisten Verzögerungen entstehen nicht durch den Notar, sondern durch fehlende Unterlagen oder langsame Rückmeldungen. Wer vorbereitet ist, verkürzt die Wartezeit spürbar.
Als Verkäufer:
- Bank frühzeitig über den bevorstehenden Verkauf informieren und die Löschungsbewilligung ankündigen
- Bei Eigentumswohnungen: Hausverwaltung vorab informieren, damit die Zustimmung nicht auf die nächste Versammlung vertagt wird
- Alle relevanten Unterlagen bereits vor dem Notartermin zusammenstellen
Als Käufer:
- Finanzierungszusage vor dem Notartermin in der Hand haben
- Jede Anfrage von Notar oder Bank zügig beantworten
- Eigenkapital rechtzeitig liquidieren, damit keine Kündigungsfristen zu Verzögerungen führen
Eine Faustregel: Wer die Unterlagen von Anfang an vollständig liefert und erreichbar bleibt, kommt in günstigen Fällen auf vier bis fünf Wochen. Erbfälle, Scheidungen oder langsame Grundbuchämter können den Ablauf auf zwölf Wochen und mehr ausdehnen.
Was passiert, wenn besondere Umstände vorliegen?
Verkauf aus einer Erbengemeinschaft
Wird die Immobilie im Rahmen einer Erbschaft verkauft, prüft der Notar besonders sorgfältig, ob alle Miterben wirksam zugestimmt haben. Eine lückenlose Dokumentation der Erbfolge – Erbschein oder notarielles Testament – ist Voraussetzung. Wer diese Unterlagen früh vorbereitet, vermeidet Verzögerungen, die sonst Wochen kosten können.
Verkauf im Rahmen einer Scheidung
Bei Immobilien, die aus einer Scheidung heraus verkauft werden, sind beide Parteien zustimmungspflichtig. Der Notar prüft, ob die Zustimmung eindeutig und rechtswirksam erteilt wurde. Eine saubere Vorbereitung vor dem Notartermin schützt beide Seiten vor Verzögerungen.
Verkauf im Alter – Umzug mit Puffer planen
Wer seine Immobilie im Alter verkauft und zeitgleich in eine kleinere Wohnung oder betreutes Wohnen zieht, sollte den Umzugstermin nicht an den Notartermin koppeln. Die Fälligkeitsmitteilung kommt, wenn alle Stellen ihre Hausaufgaben gemacht haben – ein Puffer von zwei bis drei Wochen ist sinnvoll.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geldeingang?
In der Regel 6 bis 8 Wochen. In einfachen Fällen auch kürzer, bei Erbfällen oder langsamen Behörden länger.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Da unser Notar die „sofortige Zwangsvollstreckung“ in den Vertrag schreibt, müssen Sie nicht erst klagen. Der Notar kann einen vollstreckbaren Titel ausstellen. Zudem bleibt die Immobilie Ihr Eigentum, solange kein Geld fließt (Eigentumsvorbehalt).
Sollte ich als Käufer meine Mietwohnung sofort kündigen?
Nein! Warten Sie bitte unbedingt den Eingang der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung ab. Sollte die Gemeinde (sehr unwahrscheinlich, aber möglich) ihr Vorkaufsrecht ausüben, stünden Sie ohne Wohnung da. Planen Sie lieber 1–2 Monate doppelte Mietzahlung ein, um auf der sicheren Seite zu sein.
Wann wechselt das Eigentum offiziell?
Mit der Schlüsselübergabe wechselt der Besitz. Das rechtliche Eigentum wechselt erst mit der Umschreibung im Grundbuch – die erfolgt nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, oft Monate nach der Übergabe.
