Die Immobilienteilung
Eine Immobilienteilung kann interessant sein, wenn beide Partner sich noch gut verstehen.
persönlich. individuell. anders.
Häufig ist der Immobilienkredit bei Scheidung oder Trennung noch nicht abbezahlt.
Für die Bedienung des Immobilienkredits steht derjenige gerade, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Dies sind häufig beide Partner. Denn die finanzierende Bank mindert das Risiko eines Kreditausfalls, wenn zwei anstatt nur ein Partner signiert haben.
Dann besteht für beide gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Das heißt, die Partner stehen nicht jeweils hälftig für den laufenden Kredits gerade, sondern beide können jeweils für die gesamte Darlehenssumme von dem Institut in Anspruch genommen werden.
Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung im Zuge einer Scheidung oder Trennung verkauft, erhebt die Bank für diese Vertragsauflösung eine Gebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Dieser Betrag orientiert sich an der Darlehenshöhe, der Laufzeit und den Konditionen. Seit 2009 befindet sich Deutschland in einer Niedrigzinsphase. Viele Immobilienkäufer haben aufgrund dessen lange Laufzeiten über 15, 20 oder gar 25 Jahre abgeschlossen. Daher ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass bei einem Immobilienverkauf in Folge einer Trennung der Darlehensvertrag gekündigt und eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss.
Gehört die Immobilie beiden Partnern, müssen sie sich über die weitere Verwendung des gemeinsamen Hauses oder der Wohnung einigen.
In den meisten Fällen wird die gemeinsame Immobilie verkauft, weil ein Partner nicht alleine die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie stemmen kann oder weil sie für eine Person zu groß ist. Kann er mit seinem Gehalt das Darlehen bedienen, kann er die Immobilie als alleiniger Eigentümer übernehmen und seinen Ex-Partner auszahlen. Dann muss mit der Bank vereinbart werden, dass der zweite Partner aus dem Darlehensvertrag entlassen wird. Die Bank wird dem nur zustimmen, wenn anhand von Einkommensnachweisen ersichtlich ist, dass der Partner den Kredit alleine begleichen kann.
Zu bedenken sind ferner steuerliche Aspekte. Hat das Ehepaar nur wenige Jahre in der gemeinsamen Wohnung oder dem Haus gelebt, kann beim Immobilienverkauf „Spekulationssteuer“ (Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften) anfallen. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs mindestens in den beiden vorangegangenen Jahre nach dem Erwerb von beiden Partnern bewohnt, entfällt diese Steuer (§23 EStG). Kam es jedoch bereits in dieser Phase zur Trennung, weil ein Partner ausgezogen ist und der andere die Immobilie alleine bewohnte oder zusammen mit den Kindern, wird gegebenenfalls Spekulationssteuer bei der Veräußerung erhoben. Ein Fall für den Steuerprofi.
Eine Immobilienteilung kann interessant sein, wenn beide Partner sich noch gut verstehen.
Die Immobilie kann auch an gemeinsame Kinder übertragen werden. Doch ist das ratsam?
Was ist sinnvoller, wenn keiner der beiden Partner in der gemeinsamen Immobilie bleiben möchte?
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