Wer ein Haus gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen erbt, steht schnell vor derselben Frage: Einer möchte die Immobilie übernehmen und darin wohnen, die anderen möchten ihren Anteil ausgezahlt bekommen.
Drei Fragen entscheiden darüber, ob das gelingt. Was ist das Haus tatsächlich wert? Wie hoch ist die Summe, die auf jeden entfällt? Und lässt sie sich finanzieren?
Dieser Beitrag geht die vier Schritte der Reihe nach durch.
Schritt 1: Die Basis – Den Verkehrswert ermitteln
Der häufigste Streitpunkt ist der Wert der Immobilie. Ein Miterbe schaut auf Immobilienportale und sieht die Preise, die dort aufgerufen werden. Der andere denkt an den Sanierungsstau.
Um eine Auszahlung rechtssicher zu gestalten, benötigen Sie einen objektiven Verkehrswert.
Warum ein Online-Rechner hier nicht genügt. Automatisierte Rechner vergleichen Ihre Angaben mit Immobilien, die in der Umgebung angeboten oder verkauft wurden. Zustand, Umfang durchgeführter Modernisierungen und die Besonderheiten des Grundstücks bilden sie nur eingeschränkt ab. Für eine erste Orientierung mag das reichen. Als Grundlage für eine Auszahlung unter Miterben oder für ein Gespräch mit der finanzierenden Bank reicht es nicht – dort wird nach einer nachvollziehbaren Herleitung gefragt
Einigen Sie sich gemeinsam auf die Person, die bewertet. Das ist der wirksamste Schritt gegen späteren Streit. Wird die Bewertung von allen Beteiligten gemeinsam beauftragt, wird das Ergebnis später selten angezweifelt. Beauftragt dagegen nur eine Seite, steht die Zahl von Anfang an unter Verdacht – unabhängig davon, wie sorgfältig sie ermittelt wurde.
Wie ich dabei vorgehe. Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an – Zustand, Baujahr, Bauweise, Grundriss, energetischer Stand und Grundstück – und ziehe die Bauakte sowie die vorliegenden Unterlagen hinzu. Dazu kommt die Marktanalyse: was in der Lage angeboten wird, zu welchem Preis und wie lange es im Markt steht. Am Ende steht eine Zahl mit der Erklärung, wie sie zustande kommt. Genau diese Erklärung ist es, die eine Auszahlung unter Miterben trägt.
Schritt 2: Die Berechnung
Sobald der Verkehrswert steht, geht es an die Mathematik. Viele Erben vergessen, dass vom Immobilienwert noch Verbindlichkeiten abgezogen werden müssen, bevor geteilt wird.
Der Rechenweg in vier Zeilen
- Verkehrswert der Immobilie
- abzüglich Restschuld aus laufenden Darlehen
- abzüglich weiterer Nachlassverbindlichkeiten
- ergibt die verteilbare Masse – diese wird nach Erbquoten aufgeteilt
Beispiel 1: zwei Erben zu gleichen Teilen
- Verkehrswert der Immobilie: 600.000 €
- Restschuld (Hypothek): – 50.000 €
- Nachlassverbindlichkeiten (Beerdigung u. a.): – 10.000 €
- Verteilbare Masse: = 540.000 €
Bei zwei Erben mit je 50 Prozent Erbquote entfallen auf jeden 270.000 Euro. Wer das Haus allein übernehmen möchte, zahlt dem Miterben diesen Betrag aus.
Beispiel 2: drei Erben mit ungleichen Quoten
Erbt der überlebende Ehepartner die Hälfte und zwei Kinder je ein Viertel, sieht die Rechnung bei derselben verteilbaren Masse so aus:
- Verteilbare Masse: 540.000 €
- Ehepartner, 1/2: 270.000 €
- Kind A, 1/4: 135.000 €
- Kind B, 1/4: 135.000 €
Möchte Kind A das Haus übernehmen, zahlt es dem Ehepartner 270.000 Euro und Kind B 135.000 Euro – zusammen 405.000 Euro, also die verteilbare Masse abzüglich des eigenen Anteils.
Beispiel 3: weiteres Vermögen im Nachlass
Zum Nachlass gehört selten nur die Immobilie. Sind zusätzlich 100.000 Euro auf Konten vorhanden, wird nicht die Immobilie einzeln geteilt, sondern der gesamte Nachlass:
- Verteilbare Masse Immobilie: 540.000 €
- zuzüglich Guthaben: + 100.000 €
- Nachlass gesamt: = 640.000 €
Bei zwei Erben entfallen auf jeden 320.000 Euro. Wer die Immobilie im Wert von 540.000 Euro übernimmt, hat damit 220.000 Euro mehr erhalten, als ihm zusteht – die Auszahlung an den Miterben sinkt entsprechend, wenn dieser das Guthaben vollständig erhält. Das ist der häufigste Rechenfehler in der Praxis: Die Immobilie wird isoliert betrachtet, obwohl sie Teil eines größeren Ganzen ist.
Was in die Rechnung gehört – und was nicht
Gehört hinein: die Restschuld der auf der Immobilie lastenden Darlehen, Bestattungskosten, offene Rechnungen des Erblassers, Kosten der Nachlassabwicklung.
Gehört nicht hinein: die Erbschaftsteuer. Sie wird für jeden Erben einzeln nach seinem persönlichen Freibetrag berechnet und ist keine gemeinschaftliche Verbindlichkeit. Ebenfalls nicht: künftige Renovierungskosten des Übernehmenden. Sie sind seine unternehmerische Entscheidung, kein Abzug zulasten der Miterben – anders als ein bereits bestehender, im Wert berücksichtigter Instandhaltungsstau.
Nicht mit dem Steuerwert verwechseln. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an. Dieser wird typisiert ermittelt und weicht vom Verkehrswert häufig ab. Für die Auszahlung unter Miterben ist der Verkehrswert maßgeblich, nicht der Steuerwert.
Schritt 3: Finanzierung
Lässt sich die Auszahlung nicht aus Eigenkapital aufbringen, brauchen Sie eine Finanzierung. Als Erbe haben Sie dabei einen Ausgangsvorteil.
Die Immobilie als Sicherheit. Da Sie Eigentümer werden, lässt sich die Immobilie beleihen. Banken behandeln die Auszahlung von Miterben in der Regel ähnlich wie einen Immobilienkauf.
Was die Bank dafür braucht. Nachweis der Erbenstellung, eine nachvollziehbare Wertermittlung und den Auseinandersetzungsvertrag oder zumindest dessen Entwurf. Je vollständiger die Unterlagen zur Immobilie vorliegen – Grundbuchauszug, Baupläne, Flächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen –, desto zügiger läuft die Prüfung. Bei Erbfällen fehlt davon erfahrungsgemäß einiges; vieles lässt sich mit Vollmacht bei den zuständigen Stellen anfordern.
Was passiert, wenn die Finanzierung nicht reicht. Das ist keine Seltenheit, besonders bei drei oder mehr Erben. Dann bleiben in der Regel drei Wege: eine Teilauszahlung mit Ratenvereinbarung, die Beteiligung eines Miterben am Eigentum über den Zeitpunkt der Auseinandersetzung hinaus – oder der gemeinsame Verkauf. Es ist besser, diese Frage früh zu klären als nach Monaten der Verhandlung.
Grunderwerbsteuer bei der Auseinandersetzung. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie im Rahmen der Auseinandersetzung des Nachlasses, fällt dafür regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt für Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehepartnern. Der Hebesatz in Hessen liegt bei 6 Prozent – bei einer Auszahlung von 270.000 Euro geht es also um eine erhebliche Summe, weshalb sich die Frage lohnt.
Ob die Befreiung in Ihrem Fall greift, hängt an der konkreten Konstellation und am Zeitpunkt. Das klärt der Steuerberater oder das Notariat, das den Auseinandersetzungsvertrag beurkundet. Meine Aufgabe ist die Wertermittlung, die diesen Rechnungen zugrunde liegt.
Schritt 4: Wenn keine Einigung möglich ist
Gehen die Vorstellungen über den Wert zu weit auseinander oder scheitert die Finanzierung, bleiben meist zwei Wege.
Der gemeinsame Verkauf. Die Immobilie wird am freien Markt angeboten, und der Erlös wird nach Erbquoten geteilt. Der Vorteil liegt darin, dass der Preis nicht ausgehandelt werden muss, sondern sich am Markt zeigt – niemand muss dem anderen glauben, dass die Zahl stimmt. Für viele Erbengemeinschaften ist das der Weg, der die Beziehungen am wenigsten belastet.
Die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Das Verfahren löst die Gemeinschaft auf, führt aber häufig zu einem Erlös unterhalb des Verkehrswerts, dauert lange und belastet die Familie dauerhaft. Es ist der Weg, der übrig bleibt, wenn alle anderen ausgeschöpft sind – nicht der, mit dem man verhandelt.
Fazit: Erst bewerten, dann entscheiden
Erst bewerten, dann entscheiden. Bevor Kredite angefragt oder Positionen bezogen werden, sollte eine belastbare Zahl auf dem Tisch liegen. Fast jeder Streit in einer Erbengemeinschaft beginnt damit, dass zwei Menschen von unterschiedlichen Werten ausgehen.
Wenn Sie wissen möchten, wie hoch die Auszahlung in Ihrem Fall wäre, sehe ich mir die Immobilie an und ermittle den Marktwert – als Grundlage für die Übernahme ebenso wie für einen Verkauf.
→ Einen Überblick über alle Fragen rund um eine geerbte Immobilie – Erbenstellung, Steuern, Verkauf oder Vermietung – finden Sie auf der Seite Erbimmobilie: verkaufen, vermieten oder übernehmen.
Häufige Fragen
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Geschwister auszahle?
Bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft fällt regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt für die Aufteilung unter Miterben ebenso wie für Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehepartnern. Ob die Befreiung in Ihrer Konstellation greift, klären Sie mit dem Steuerberater oder dem beurkundenden Notariat.
Kann ich einen Miterben zur Auszahlung zwingen?
Nein. Wenn ein Miterbe seinen Anteil nicht abgeben will, können Sie ihn nicht herauskaufen. Sie können dann nur die Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen.
Was passiert, wenn das Haus weniger wert ist als die Restschulden?
In diesem Fall erben Sie Schulden. Hier kann es sinnvoll sein, das Erbe innerhalb der Sechs-Wochen-Frist auszuschlagen oder eine Nachlassinsolvenz zu prüfen. Beides gehört in die Hand einer rechtlich beratenden Stelle.
Zählt für die Auszahlung der Wert am Todestag oder am Tag der Auszahlung?
In der Regel einigen sich Miterben auf den aktuellen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übernahme, festgehalten im Auseinandersetzungsvertrag. Der Wert am Todestag ist vor allem für die Erbschaftsteuer maßgeblich.
Gibt es einen Rechner für die Auszahlung von Geschwistern?
Die Rechnung selbst ist einfach: Verkehrswert minus Restschuld minus Nachlassverbindlichkeiten, das Ergebnis nach Erbquoten geteilt. Der schwierige Teil ist die erste Zahl. Ein Rechner kann den Verkehrswert nicht ermitteln, sondern nur schätzen – und genau diese Schätzung ist es, die in Erbengemeinschaften angezweifelt wird. Wer die Auszahlung berechnen will, braucht deshalb keinen Rechner, sondern eine belastbare Bewertung.
Muss die Auszahlung notariell beurkundet werden?
Wenn im Zuge der Auseinandersetzung Eigentum an einer Immobilie übertragen wird, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Den Ablauf und die notwendigen Erklärungen bespricht das Notariat mit Ihnen.
Wer trägt die laufenden Kosten bis zur Auszahlung?
Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung tragen bis zur Auseinandersetzung alle Miterben anteilig nach ihren Quoten. Wohnt bereits ein Miterbe in der Immobilie, wird üblicherweise eine Nutzungsentschädigung vereinbart. Das ist ein häufiger Streitpunkt und sollte früh geklärt werden.
