persönlich. individuell. anders.

Grundsteuerreform 2025

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Grundbesitz. Sie betrifft alle Grundstückseigentümer, unabhängig davon ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht.

Die Steuereinnahmen aus der Grundsteuer fließt an die jeweiligen Stadt / Gemeinde. Diese setzen auch die Höhe durch die Vorgabe des sogenannten Hebesatzes vor. 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Ermittlung der für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerte für verfassungswidrig, da dadurch gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt würden und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoßen würde.

Die bisherige Rechengrundlage ist der sogenannte Einheitswert. Dieser beruht auf veralteten Zahlen. Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte noch älter, sie beruhen auf Werten aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden derzeit mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert. Durch die unterschiedliche Wertentwicklung der Grundstücke kommt es aufgrund der bisherigen Berechnung zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung.

Diese Reform der Grundsteuer wurde 2019 verabschiedet.

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Ab 01. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer erhoben. Die Höhe der neuen Grundsteuer steht aktuell noch nicht fest. Dazu müssen zunächst die Grundstückswerte berechnet werden.

Die neue Grundsteuer: Das ändert sich ab 01.01.2025

Zum Stichtag 1. Januar 2022 werden alle Grundstücke in Deutschland für die Grundsteuer neu bewertet. Man spricht hier vom Hauptfeststellungszeitpunkt.

Neue Berechnungsformel: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Übrigens sind die Städte und Gemeinden dazu angehalten, den künftigen Hebesatz so zu berechnen, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert. Wertvollere Grundstücke / Immobilien werden also künftig mit einer höheren Grundsteuer besteuert, als weniger wertige Grundstücke.

Gelten die Regelungen bundesweit einheitlich?

Nein, die Bundesländer sind nicht verpflichtet das Bundesmodell zu übernehmen. Sie haben die Möglichkeit durch eine entsprechende Öffnungsklausel (Grundgesetzänderung) vom Bundesmodell abzuweichen. Dies war notwendig, um eine einvernehmliche Lösung zwischen den Bundesländern zu finden.

Hessen hat sich für das sogenannte Flächen-Faktor-Modell entschieden (siehe nachstehend).

Die Grundsteuermodelle im Vergleich

Bundesmodell

Für dieses Modell haben sich u.a. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen entschieden.

  • wesentliche Faktoren: Grundstücksfläche, Grundstücksart, Baujahr, Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete
  • Vorteile: einheitliches Modell

Flächen-Lage-Modell / Flächen-Faktor-Modell

  • Bundesländer: Hamburg, Hessen, Niedersachsen
  • wesentliche Faktoren: Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Lage der Immobilie
  • Vorteile: einfache Berechnung, Berücksichtigung von Lagefaktoren

Flächenmodell oder Bodenwertmodell

  • Bundesländer: Baden-Württemberg, Bayern
  • wesentliche Faktoren: Grundstücksfläche, Nutzungsart sowie Bodenrichtwert oder Gebäudefläche
  • Vorteile: einfache Berechnung, geringer Verwaltungsaufwand

Welche Fristen gilt es für die neue Grundsteuer zu beachten?

Bisher gibt es kein digitales Verwaltungsverfahren für die Grundsteuerberechnung. Dies führt dazu, dass jeder Grundstückseigentümer bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben hat.

Mit Abgabe der Erklärung liegen der Finanzverwaltung dann wesentliche Daten vor, damit zu künftigen Hauptfeststellungszeitpunkten die Daten nur noch durch aktuelle Daten des Immobilienmarktes sowie Grundstücksdaten anderer Behörden und Stellen ergänzt werden können. In Hessen ist dies alle 14 Jahre der Fall.

Wie muss die Steuererklärung abgegeben werden?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss verpflichtend elektronisch abgegeben werden. Hierfür können Sie das Portal „Mein ELSTER“ verwenden. Sofern Sie noch keinen Zugang zum Portal Elster haben, können Sie ihn dort direkt registrieren. Grundstückseigentümern, die über einen Steuerberater verfügen, können die Erklärung auch über diesen an die Finanzverwaltung übermitteln lassen.

Die Abgabe der Erklärung kann voraussichtlich erst ab dem 01. Juli 2022 erfolgen.

Wie funktioniert das Flächen-Faktor-Verfahren?

Ausgangsbasis für die Bewertung von Gebäude- und Grundstücksflächen nach dem Hessischen Modell ist das bayerische Flächenmodell, das aber noch durch einen lagebezogenen Faktor ergänzt wird.

Ausnahme: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen (Grundsteuer A) erfolgt in Hessen die Bewertung nach den bundesgesetzlichen Regelungen.

Sie als Eigentümer müssen in Ihrer Erklärung nur wenige Angaben machen:

  • Aktenzeichen
  • Informationen zum Grundstück selbst; dies sind Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer
  • Grundstücksgröße (Bodenfläche)
  • Miteigentumsanteil bei Eigentumswohnungen
  • Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken

Den Bodenrichtwert müssen Sie nicht angeben, denn dieser wird automatisiert eingespielt.

Schritt 1: Berechnung der Flächenbeträge

Die von Ihnen angegebenen Flächen werden mit gesetzlich vorgegebenen Beträgen multipliziert.

Für die Grundstücksfläche ist dies 0,04 € pro m2.

Zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen: 0,50 € pro mWohnfläche (die aber wegen der sozialpolitischen Bedeutung des Wohnens mit einer sogenannten Steuermesszahl auf 70% reduziert werden);

Nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen mit 0,50 € pro mNutzungsfläche;

Schritt 2: Der Faktor

Die gemäß obiger Erklärung ermittelten Summe der Flächenansätze wird mit einem Faktor multipliziert.

Der Berechnung des Faktors ist im Gesetz festgeschrieben: Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde

Je besser die Lage, desto höher der Faktor. Durch die Berücksichtigung des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der Gemeinde wird ein Anstieg des großer Anstieg des Bodenrichtswert gedämpft, so dass sich z.B. eine Verdoppelung des Bodenwerts nicht in voller Höhe auswirken würde.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt der zuständigen Stand / Gemeinde mitteilt.

Schritt 3: Berechnung der Grundsteuer durch die Gemeinde

Liegen der Stadt / Gemeinde alle Grundstückswerte vor, muss sie den Hebesatz berechnen. Wie oben schon erwähnt, sind diese dabei angehalten das bisherige Grundsteueraufkommen beizubehalten.

Rechenbeispiel

Angenommen Ihr Grundstück hat eine Größe von 850 m² und Ihr Einfamilienhaus eine Wohnfläche von 150 m²:

Flächenbetrag des Grundstücks: Fläche Grundstück × Flächenzahl  => 850 x 0,04 € = 34 €

Flächenbetrag Gebäude: Gebäudefläche x Flächenzahl => 150 x 0,50 € = 75 € davon 70% = 52,50 €

Flächenbetrag gesamt = 86,50 € = Ausgangsbetrag

Angenommen der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks liegt bei 730 €. Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde bei 756 €.

Faktor = Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde

In unserem Bespiel also: 730 € / 756 € = 0,98

Ausgangsbetrag x Faktor = Steuermesszahl

In unserem Beispiel: 86,50 € x 0,98 = 84,76 € => abgerundet 84 €

Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde

Beträgt der Hebesatz z.b. 540%, so beträgt Ihre Grundsteuer 84 € x 540% = 453,60 €

Erklärung bei Verkauf der Immobilie in 2022

Verantwortlich für die Erklärung ist immer der Eigentümer, der am 01. Januar 2022 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Also unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie im Laufe des Jahres 2022 verkaufen oder bereits verkauft haben.

Wissenswertes zum Thema Wohnflächenberechnung

Die Definition der Wohnfläche ist leider nicht einheitlich geregelt. Die hessische Finanzverwaltung verweist auf die Wohnflächenverordnung (kurz WoFIV).

Wo finden Sie die Wohnflächenberechnung?

Ihr erster Blick sollte immer in Ihren Hausordner sein. Dort findet sich, sofern die Unterlagen vollständig sind, die Flächenberechnung zum Bauantrag. Werden Sie dort nicht fündig sind weitere Quellen das zuständige Bauamt oder die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises.

Gerade bei älteren Gebäuden liegen Wohnflächenberechnungen oftmals nicht vor.

Werden Sie nicht fündig, können Sie die Wohnflächen gem. der Wohnflächenverordnung selbst aufmessen oder Sie beauftragen einen Fachmann, z.B. Architekten mit dem Aufmaß.

Sprechen Sie uns gerne hierzu an. Unser Team unterstützt Sie.

Unsere Empfehlung zum Download: Checkliste des Land Hessen

Unter Finanzamt Hessen finden Sie viele weitere hilfreiche Informationen zum Thema Grundsteuerreform. U.a. auch Infos zur Grundsteuer A und C.

Stand: 01.05.2022

Ute Gerlach - Ihre Immobilienmaklerin im Taunus
Ute Gerlach

Inhaberin &
Sachverständige für Immobilienbewertung

"Ihr Immobilienmakler für den Taunus und Umgebung"

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