Maklerprovision und Maklervertrag

FAQ - Gerlach Immobilien

Maklerprovision und Maklervertrag

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Wie hoch ist die Maklerprovision?

Zur Höhe der Maklerprovision gibt es keine gesetzliche Regelung, sie kann frei verhandelt werden. Über Jahrzehnte hatten sich in den Bundesländern verschiedene sogenannte “Ortsüblichkeiten” durchgesetzt. So wurde bisher in einigen Bundesländern die Maklerprovision Hälftig geteilt, während in anderen Bundesländern nur der Käufer zahlt. Dies hat sich nach in Kraft treten des neuen Maklerrechts ab 23. Dezember 2020 geändert (siehe dazu weiter unten).

Wann darf ein Immobilienmakler Provision verlangen?

Die Entstehung des Provisionsanspruches regelt §652 BGB. Dem Makler steht dann ein Provisionsanspruch zu, wenn durch seine Vermittlung oder seinen Nachweis ein rechtsgültiger Vertrag zustande kommt. Bei Mietverträgen also mit Unterschrift beider Mietvertragsparteien. Bei Kaufvertrag mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Makler muss mit dem Provisionspflichtigen einen Maklervertrag geschlossen haben.

Die Maklerprovision ist also ein Erfolgshonorar. Wird die Immobilie nicht durch Vermittlung des Makler verkauft oder vermietet, erhält er keine Entlohnung.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Im Zuge des neuen Makler-Rechts müssen Immobilienmakler künftig die Maklerverträge in Textform abschließen (siehe weiter unten).

Das neue Makler-Recht ab 23. Dezember 2020

Bundestag und Bundesrat haben nach mehreren Beratungen die Änderungen des BGB zum Maklerrecht beschlossen. Das Gesetz trat per 23. Dezember 2020 in Kraft. Nachstehend einmal die Textpassagen des neu gefassten §656 BGB mit einigen Erklärungen dazu.

§656a BGB – Textform: Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, beddarf der Textform.

Grundsätzlich muss ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Dies gilt für Verkäufer und für Käufer. Was bedeutet das? “Die Textform ist im deutschen Zivilrecht eine Form für Rechtsgeschäfte oder Erklärungen oder Informationen im Zusammenhang mit Rechtsgeschäften, die lesbar und auf einem dauerhaften Datenträger abzugeben ist und in der die Person des Erklärenden genannt ist.” D.h. in der Praxis können Maklerverträge z.B. auch durch Email abgeschlossen werden.

Das neue Gesetz gilt nicht, beim Verkauf eines Gewerbeobjektes, eines Mehrfamilienhauses (auch Zweifamilienhaus), eines unbebauten Grundstückes oder beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer kein Verbraucher, sondern eine Gesellschaft ist. Klingt verwirrend? Ist es auch und wird sicher in den kommenden Monaten zu einigen Rechtsstreitigkeiten führen. Aber darüber hat sich der Gesetzgeber leider zu wenig Gedanken gemacht.

§656b BGB – Persönlicher Anwendungsbereich der §§656c und 656d: Die §656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Ist der Käufer einer Immobilie z.B. eine GmbH oder BGB Gesellschaft, gilt das neue Gesetz nicht.

§656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien: (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. (2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. §654 bleibt unberührt.

Jetzt wird es interessant und wohl auch für viele “Experten” zu schwer, wie man an der Vielzahl der Falschberichte im Internet erkennen kann. Ob dies nun große Immobilienportale oder auch Makler-Ketten sind. Anscheinend fehlt hier die rechtliche Beratung. Was ist also erlaubt und was verboten? Wer muss wann Provision zahlen?

“Verkäufer und Käufer müssen die Provision teilen.” Das ist falsch! Die Provision muss zur gleichen Höhe geteilt werden, wenn der Makler mit beiden Parteien jeweils einen Maklervertrag schließt. Der Makler kann aber auch lediglich mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren. Er ist nicht gezwungen auch vom Käufer eine Provision zu nehmen. Umgekehrt kann der Makler auch nur mit dem Käufer eine Provision vereinbaren. Dies z.B. im Rahmen eines expliziten Suchauftrags. Wichtige Voraussetzung hier ist, dass der Makler die jeweils offerierte Immobilie zum Zeitpunkt des Suchauftrags noch nicht kennt, sondern jetzt erst für den Käufer/Suchenden akquieriert. Hier wird die gleiche Problematik entstehen, wie sie bereits beim Bestellerprinzip Miete entstanden ist. Kein Makler wird einen Suchauftrag annehmen, denn er kann die Immobilie immer nur einem Kunden mit Suchauftrag anbieten.

“Der Käufer muss 3% zahlen.” Auch das ist so nicht richtig! Zum einen käme dazu noch die Mehrwertsteuer, und der Makler muss gemäß Preisangabenverordnung den Endpreis ausweisen. Es müsste also heißen 3,57%. Einmal ganz davon abgesehen, dass nirgendwo die Höhe der Maklerprovision festgeschrieben ist. Der Makler kann genau so gut mit beiden Parteien 4,76% oder einen anderen Prozentsatz vereinbaren, solange es nicht Wucher ist und gegen die guten Sitten verstößt.

“Der Käufer muss erst dann zahlen, wenn der Verkäufer oder Makler die Zahlung des Verkäufer-Anteils nachgewiesen hat.” Das ist so nicht richtig, denn das betrifft ausschließlich die Fälle des nachfolgend genannten §656d BGB.

§656d BGB – Vereinbarung über die Maklerkosten: (1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. (2) §656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Hat der Makler mit dem Käufer eine Provision vereinbart und der Käufer wird im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen einen Teil dieser Provision übernehmen (aus welchem Grund auch immer), dann muss der Käufer seinen Provisionsanteil tatsächlich erst dann zahlen, wenn ihm nachgewiesen wurde, dass der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat. Beide Parteien müssen in diesem Fall einen gleich hohen Provisionsanteil zahlen. Man kann also nicht 1/3 der vereinbarten Provision nachträglich auf den Käufer abwälzen.

Bildquelle: canva.com / Ute Gerlach

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