Die Immobilienteilung
Eine Immobilienteilung kann interessant sein, wenn beide Partner sich noch gut verstehen.
persönlich. individuell. anders.
Wenn Paare sich scheiden lassen und eine gemeinsame Immobilie besitzen, stellt sich die große Frage: Was passiert jetzt damit?
Die Antwort ist nicht immer einfach und hängt von vielen Faktoren ab. Hat das Paar Kinder, möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben und zu welchen Anteilen gehört die Immobilie welchem Partner?
Um eine Übersicht aller Möglichkeiten zu geben, gehen wir der Einfachheit halber von einem Scheidungsfall aus, in dem das Paar das Haus gemeinsam gekauft hat und es beiden zu gleichen Teilen gehört. Die beiden haben keinen Ehevertrag geschlossen und wie die meisten Paare nicht mit einer Scheidung gerechnet. Außerdem haben sie zwei Kinder, die nach der Trennung bei der Mutter wohnen werden. Nur wo – das ist hier die Frage. Das sind die Möglichkeiten:
Die Partner einigen sich darüber, ob sie dafür an den Ehemann Miete zahlen muss, ob sie ohne weitere Zahlungen im Haus wohnen bleiben kann oder ob die Mietzahlungen gegebenenfalls mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden können. Damit keiner der Partner benachteiligt wird, bietet es sich auch hier an, sich rechtliche Unterstützung zu suchen.
Diese Option wird gerne in Betracht gezogen, wenn Kinder vorhanden sind. Zusätzlich zur Trennung der Eltern möchte man sie nicht noch durch einen Ortswechsel belasten.
Wenn sie mit den Kindern im Haus wohnen bleiben möchte, kann sie alternativ auch ihren Noch-Ehemann bei der Scheidung auszahlen. Dafür wird der Immobilienwert mit der Restschuld, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Im Fall unseres Paares ist das Haus 300.000 Euro wert, die beiden haben das Haus vor 10 Jahren gekauft und müssen noch 200.000 Euro abbezahlen. Diese 200.000 Euro würden in Zukunft alleine von der Ehefrau gezahlt. Da 100.000 Euro des Hauses bereits abbezahlt sind, muss sie außerdem 50.000 Euro an den Partner zahlen. Diese Möglichkeit ist nur dann praktikabel, wenn der im Haus bleibende Partner sich die Tilgung des Kredits auch alleine leisten kann.
Bis zur Einigung und endgültigen Eigentumsübertragung könnte dem ausziehenden Partner eine Nutzungsentschädigung zustehen. Sprich eine Miete für seinen Eigentumsanteil. Ebenfalls muss der ausziehende Partner aus der laufenden Finanzierung entlassen werden.
Bleibt sie im Haus wohnen, gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse zu klären: Die Immobilie kann entweder als Vorerbe oder als Schenkung auf die Kinder des Paares überschrieben werden, mit denen sie vorerst in der Immobilie wohnen bleibt. Als Vormund der Kinder kann sie bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. Diese Alternative bietet sich allerdings eher bei Familien an, die nur ein Kind haben. Denn bei Geschwistern könnte es später zu Streitigkeiten kommen.
Wenn es die Räumlichkeiten Ihres Hauses zulassen, könnte man draus zwei Wohneinheiten schaffen, so dass beide Partner weiter im Haus leben können. Dazu muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Mittels Notarvertrag wird die Teilungserklärung beschlossen und Miteigentumsanteile gebildet. Der Vollzug erfolgt mit Eintragung im Grundbuch. Hierzu beauftragen Sie idealerweise einen Architekten, der die Baupläne und Aufteilungspläne entsprechend erstellt. Vorab sollten Sie mit Ihrer Bank sprechen, ob und wie eine bestehende Finanzierung geändert werden kann.
Immer vorausgesetzt Ihre Trennung verläuft harmonisch, könnten auch beide Partner weiterhin zusammen in der Immobilie wohnen (z.B. in getrennten Etagen). Möchte man die Kinder nicht aus der gewohnten Umgebung reißen, bietet es sich u.U. an wechselseitig die Immobilie zu bewohnen. Zum Beispiel in einem 14-Tages-Rhythmus. Da hierzu beide Partner noch eine separate Wohnung benötigen, sind entsprechende finanzielle Mittel für die Umsetzung notwendig. Vertraglich regeln sollten Sie dies z.B. im Rahmen einer sog. Scheidungfolgeauseinandersetzung.
Wenn beide Partner aus dem Haus ausziehen wollen, besteht auch die Möglichkeit, das Haus zu vermieten und die Einnahmen zu teilen. Diese Option ist zum Beispiel dann interessant, wenn später eines der Kinder in dem Haus wohnen möchte.
Nachteil: Sie sind weiterhin miteinander verbunden und gemeinsam für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.
Neben der Option, dass einer der Partner in der Immobilie bleibt und den anderen Partner auszahlt, ist der Verkauf eine der beliebtesten Varianten. Beide Parteien erhalten die Hälfte des Erlöses. Wichtig ist, dass das Paar sich vor dem Verkauf gut von einem Experten beraten und den Immobilienwert schätzen lässt. Schließlich soll der Erlös aus dem Verkauf für beide die Grundlage für einen Neubeginn sein.
Wenn Paare sich nicht einigen können, bleibt oft nur noch die Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Im Vergleich zum Verkauf wird hier jedoch meist ein geringerer Erlös erzielt.
Grundlage für jede Entscheidung was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll, ist eine fundierte Wertermittlung. Denn den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung benötigen Sie um zu wissen, ob ein möglicher Verkaufspreis die noch vorhandenen Schulden deckt oder welchen Anteil Ihr Partner erhält, wenn Sie sich dazu entscheiden ihn auszuzahlen. Egal für welches der vorgenannten Szenarien Sie sich entscheiden, Sie müssen den Wert Ihrer Immobilie kennen.
In die Immobilien-Bewertung fließen viele Faktoren ein. Neben den nackten Zahlen wie Wohnfläche und Grundstücksgröße, sind das u.a. der bauliche Zustand Ihrer Immobilie, die Lage oder auch besondere Bauteile (wie der Pool im Garten). Sie können zur Bewertung Ihrer Immobilie einen Gutachter heranziehen, wenn Sie ein gerichtsfestes Gutachten benötigen. Dieses kosten einige tausend Euro. In den meisten Fällen reicht aber eine ausführliche Marktwert-Einschätzung eines regionalen Immobilienmaklers.
Wir erstellen Ihnen gerne eine Einwertung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Vereinbaren Sie dazu am besten gleich einen persönlichen Beratungstermin. Diesen können Sie nutzen, um eventuelle weitere Fragen zu klären.
Eine Immobilienteilung kann interessant sein, wenn beide Partner sich noch gut verstehen.
Die Immobilie kann auch an gemeinsame Kinder übertragen werden. Doch ist das ratsam?
Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit im Falle einer Scheidung oder Trennung? Wie wird der Immobilienwert berücksichtigt?
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