Vergilbte Tapeten, schlecht isolierte Fenster, abgeblätterte Farbe am Zaun, Moos auf den Dachpfannen, feuchter Keller und und und – das alles macht keinen guten Eindruck. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat in der Regel auch ein großes Interesse, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Grund genug, darüber nachzudenken, wie sich der Wert einer Immobilie erhöhen lässt.
Keine Frage: Es existieren Parameter, die sich einer Veränderung entziehen – dazu zählen die Lage und natürlich das Grundstück selbst. Wegen der absoluten Ortsgebundenheit einer Immobilie ist der Wert einer Immobilie maßgeblich vom Standort der Immobilie abhängig. Somit bestimmt vor allem in stark nachgefragten Regionen und Ballungszentren der Grundstückswert den Kaufpreis einer Immobilie. Der Hausverkäufer verfügt also über relativ geringe Möglichkeiten, um an der Schraube Verkaufspreis gewinnbringend drehen zu können. Wer sich mit der Immobilienbewertung befasst bzw. nach Maßnahmen zur Erhöhung des Immobilienwertes sucht, fragt mit Sicherheit, ob sich eine Renovierung beziehungsweise Sanierung vor dem Verkauf lohnt.
Eine renovierte/sanierte Immobilie lädt eher zum Kauf ein
Klar, eine renovierte oder gar sanierte Wohnung lädt eher zum Kauf ein. Ebenso verführt ein Haus mit modernen Badezimmern, währenddessen alte Badezimmer einen eher abschreckenden Effekt beim potenziellen Kaufinteressenten auslösen. Allerdings belegen die Äußerungen vieler Eigentümer und auch nicht weniger Kaufinteressenten, dass sich ein Großteil der neuen Eigentümer selbst verwirklichen möchte. Was nützt es also, wenn ein frisch renoviertes Bad nicht den speziellen Vorstellungen des neuen Eigentümers entspricht. Was nützt es also, wenn der vorherige Eigentümer im Vorfeld viel Geld und Zeit in eine Neugestaltung des Bads investiert, der potenzielle Interessent aber einen anderen Geschmack beziehungsweise andere Ansprüche hat. In einem solchen Fall wäre es mit Sicherheit sinnvoller gewesen, auf die Durchführung der Sanierung zu verzichten und stattdessen dem Käufer einen entsprechenden Kaufnachlass anzubieten. So könnte der neue Nutzer die Sanierung direkt gemäß seinen Präferenzen vornehmen.
Es ist kaum möglich, eine pauschale Lösung in puncto Sanierungs-/Renovierungsmaßnahmen im Vorhinein zu bestimmen. Ganz entscheidend für eine Lösungsfindung erweist sich daher die jeweilige Immobilie mit ihren speziellen Gegebenheiten und Potentialen. Gleichwohl lässt sich prinzipiell festhalten, dass Wände in frisch gestrichenem Zustand keiner Wohnung und auch keinem Haus schaden. Die dadurch erzielte Wirkung einer Immobilie in Richtung gepflegt und modern sollte sich als verkaufsfördernd erweisen. Darüber hinaus entlastet ein neuer, in neutralen Design gehaltener Anstrich auch den neuen Eigentümer in arbeitstechnischer Hinsicht: Selbst wenn der neue Immobilienbesitzer die Wände in einer anderen Farbe streichen möchte, erscheint es durchaus hilfreich, wenn zuvor eine neutrale Wandfarbe – gewissermaßen als Grundlage – besteht. Diese sogenannten „dekorativen“ Maßnahmen sind zwar nicht unbedingt notwendig, führen jedoch zu einem besseren ersten Eindruck.
Ohne Frage: Etwas, das sauber ist, macht in der Regel einen erheblich wertigeren und auch besseren Eindruck. Aus diesem Grund wirkt es im Auge des Betrachters wesentlich attraktiver und einladender, wenn es einen möglichst guten Zustand widerspiegelt. So wird auf die gesamte Immobilie geschlossen. Wenn die Wohnung oder das Haus aber eher einen sanierungsbedürftigen Eindruck macht, wird nicht selten automatisch der Schluss gezogen, dass die Immobilie mit großen Mängeln behaftet ist – auch wenn letzteres gar nicht der Fall sein muss. Außerdem schätzen viele Immobilienkäufer die Kosten einer Sanierung wesentlich höher ein, als sie am Ende tatsächlich sein müssten. Natürlich gibt es bei der Preisgestaltung kaum Grenzen nach oben – es ist also ohne weiteres möglich, ein Bad relativ teuer zu sanieren. Umgekehrt ist es aber auch möglich, ein Bad zu einem „normalen“ Preis zu sanieren. Wenn die potentiellen Käufer allerdings von der teureren Variante im Vorhinein ausgehen, würde dies den Verkaufspreis in die Höhe treiben.
Ein wichtiger Aspekt sollte allerdings nie außer Acht gelassen werden: Werden via Renovierungen/Sanierungen lediglich bestimmte Mängel mehr oder weniger provisorisch überdeckt, sodass sie einem potentiellen Käufer nicht auffallen, kann dies – gegenüber dem Verkäufer – eine Schadenpflicht nach sich ziehen. So sollte bei einem Schwammbefall im Dachstuhl in jedem Fall eine Sanierung erfolgen. „Für die meisten Interessenten ist dies ein Ausschlusskriterium, weil sich vorab schwer absehen lässt, wie aufwendig und teuer die Arbeiten sind“ – diese Auffassung vertritt der Vertrauensanwalt Holger Freitag (Verband Privater Bauherren). Ebenso sind Immobilienverkäufer gesetzlich verpflichtet, all jene Besonderheiten der Immobilie anzugeben, die bei einem Interessenten zum Kaufverzicht führen könnten. Dazu zählen gesundheitsschädliche Baustoffe, zum Beispiel Asbest. Weiß der Hausbesitzer hiervon, ist er gehalten, den Käufer darauf hinzuweisen – allein schon deshalb, um ein versehentliches Anbohren oder Aufsägen seitens des Käufers zu verhindern. Wenn dem künftigen Käufer derartige Mängel bekannt sind, entfallen seine Gewährleistungsansprüche dafür – er kann den Verkäufer somit hinterher nicht mehr mit Schadenersatzforderungen & Co. belangen. Gleichwohl ist der Verkäufer verpflichtet, vor Gericht nachweisen zu können, dass er die in Rede stehende Information weitergegeben hat. Sie sollte daher Teil der notariellen Kaufvertragsurkunde sein. Auch lässt sich in diesem Dokument die Gewährleistung generell ausschließen.
Renovierung/Sanierung – darüber „streiten“ sich die Experten
Ob es sich allerdings lohnt, eine Asbestverkleidung zu ersetzen, in eine neue Heizungsanlage oder ein neues Dach Zehntausende Euro zu investieren, darüber „streiten“ sich die Experten. „Wenn Asbest entfernt, ein neues Dach und eine neue Heizungsanlage installiert sind, kann dies den Verkauf erleichtern, weil der künftige Eigentümer diese Arbeiten dann nicht mehr selbst durch Handwerker erledigen lassen muss und schneller einziehen kann“, dies ist die Einschätzung von Tobias Just, dem wissenschaftlichen Leiter der Immobilienakademie der Universität Regensburg (IREBS). Dieser Umstand ist besonders für junge Familien interessant, bei denen beide Elternteile beruflich tätig sind – im Zweifelsfall entscheidet sich dieser Personenkreis eher für eine Immobilie, die weniger Arbeit erfordert.
Demgegenüber spricht sich der Immobilienexperte Peter-Georg Wagner ausdrücklich gegen teure Sanierungsmaßnahmen aus: „Es ist keineswegs sicher, dass sich das investierte Kapital durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis wieder reinholen lässt.“ Wagner geht davon aus, dass Käufer nur dann bereit seien, entsprechend mehr zu bezahlen, sofern die Modernisierungsmaßnahmen sich weitgehend mit ihrem persönlichen Geschmack decken. Doch wer kann schon genau im Vorhinein abschätzen, was potentiellen Käufern gefällt: Tendiert der eine beim Dach eher zu klassischen Tonziegeln, favorisiert der andere lackierte Ziegel. Ähnliches gilt möglicherweise auch für den Einbau einer neuen Heizungsanlage – auch hier lässt sich die Vorstellung des neuen Eigentümers allzu leicht verfehlen: Möchte der eine lieber Erdgas, weil er der Ansicht ist, dass dies die preisgünstigste Lösung ist, präferiert der andere Öl. Der Dritte schließlich möchte – aus ökologischen Gründen – einer Holzpelletheizung den Vorzug geben.
Passen die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu den Wunschvorstellungen des potenziellen Immobilienkäufers, sind diese in der Regel auch nicht bereit, dafür mehr Geld auszugeben. „Besser ist, das Haus einfach im derzeitigen Zustand anzubieten“, dies meint Peter-Georg Wagner. „Die neuen Eigentümer haben dann freie Hand, ihr künftiges Heim ganz nach eigenen Wünschen zu gestalten.“ Dies gilt vor allem für Immobilien in schrumpfenden ländlichen Regionen, in denen das Angebot größer als die Nachfrage ist. Wer dort eine Immobilie erwirbt, möchte seine persönlichen Vorstellungen in puncto Wohnen möglichst ohne große Abstriche realisieren. Wie auch immer – auf dem Land genauso wie in den begehrten Großstädten sollten weder die Fliesen im Bad ersetzt noch eine neue Einbauküche verbaut werden. Die Innengestaltung ist besser den neuen Besitzern zu überlassen – jede Farb- und Formwahl kann falsch sein. Außerdem ist nicht ausgeschlossen, dass der Käufer bereits über eine eigene Küchenzeile verfügt, welche er in sein neues Heim mitnehmen möchte.
Fazit:
Kleinere überschaubare Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen stellen keine großen Risiken dar. In der Regel werden sich die vor dem Verkauf entstandenen Aufwendungen für eine Überholung der Immobilie mehrfach auszahlen, weil sich auf diese Weise letztlich ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt. Auch ein von Unkraut befreiter Vorgarten sowie eine neu gestrichene Fassade können das Interesse des Käufers beflügeln. „Ein aufgeräumtes Grundstück und helle Farben zeigen immer Wirkung“, dieser Meinung ist auch Georg Hoogendijk, ein hochrangiger Immobilienexperte der Postbank. Allerdings lohnt sich eine große Investition eher nicht. Wer unsicher ist, wie er verfahren soll, der sollte sich immer wieder vor Augen führen: Eine Renovierung beziehungsweise Sanierung der Immobilie vor dem Verkauf erscheint dann lohnenswert, wenn die auf diesem Wege erreichte Wertsteigerung höher als die entstehenden Kosten ist.
Gerne stehe ich Ihnen mit meiner langjährigen Erfahrung auch dazu beratend zur Seite.
