Ihr Mieter zahlt seine Miete nicht oder beim Auszug hinterlässt er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand? Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Worauf müssen Vermieter achten und welche Alternativen gibt es zur Barkaution?
Es liegt grundsätzlich bei Ihnen ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht, eine Mietkaution zu erheben, Gebrauch machen. Wie hoch darf die Kaution maximal sein? Das ist gesetzlich fixiert, die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Verwenden Sie Klauseln im Mietvertrag, die eine höhere Kaution ansetzen, sind diese unwirksam.
Dem Mieter ist erlaubt, die Kaution in bis zu drei Monatsraten zu zahlen. Verwehren Sie die Ratenzahlung oder dem Mieter nach Zahlung der ersten Rate die Schlüssel zur Wohnung zu überreichen, kann das für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Umgekehrt dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter bei der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Kaution optimal anlegen
In vielen Fällen wird die Kaution in Form einer Barkaution gezahlt. Da die Kaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellt und sie trotzdem weiter dem Mieter gehört, muss sie nach geltendem Mietrecht (§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)) angelegt werden –insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zinsen aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Ein Mieter darf jedoch nicht zwei Monate vor dem Auszug seine Miete mit der Kaution verrechnen.
Wurde der Mietvertrag beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution für einen gewissen Zeitraum zurückzubehalten. Einerseits soll ihnen die Zeit eingeräumt werden, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, die bei der Wohnungsübergabe nicht zu sehen waren und für die der Mieter haftbar ist. Und andererseits könnten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Wie lang die Kaution zurückbehalten werden darf, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.
Alternativen
In letzter Zeit stellen wir immer öfter fest, dass Banken für die Mietkautionskonten hohe Gebühren veranschlagen. Das war vor einigen Jahren noch anders, weiß Ute Gerlach, Inhaberin von Gerlach Immobilien.
Zur Barkaution gibt es mehrere Alternativen. Mieter können selbst ein Sparbuch mit der Kaution anlegen und es an den Vermieter verpfänden. Eine andere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft (Achtung: auf die Formulierung des Textes achten!). Sie bürgt für die Bonität des Mieters und erfüllt die Forderungsansprüche des Vermieters. Ähnlich ist es bei der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt die Versicherung für den Mieter.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.juraforum.de/lexikon/kaution
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.verivox.de/baufinanzierung/themen/mietkaution/
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietsicherheit
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Fotos: © AntonMatyukha/Depositphotos.com
