Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten · von Ute Gerlach, Immobilienmaklerin im Taunus
Wer im Taunus ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat, braucht eine Maklerin oder einen Makler, der Erbengemeinschaften begleitet, die nötigen Unterlagen kennt und den Wert eines älteren Hauses nachvollziehbar einordnet. Gerlach Immobilien begleitet seit 2001 Erben im Taunus beim Verkauf, auch wenn sie selbst weit entfernt wohnen. Auf diese sechs Punkte sollten Sie im ersten Gespräch achten.
Woran erkenne ich einen Makler, der sich mit geerbten Immobilien auskennt?
Ein Makler für geerbte Immobilien muss mehr können als vermarkten. Er hält mehrere Erben zusammen, klärt die Unterlagen und schätzt ein Haus ein, in dem oft seit Jahrzehnten nichts Grundlegendes verändert wurde. Diese sechs Fragen helfen Ihnen im Erstgespräch, und darunter steht jeweils, wie ich es handhabe.
1. Erfahrung mit Erbengemeinschaften
„Wie gehen Sie vor, wenn wir uns als Erben nicht einig sind?“
So arbeite ich: Ich spreche mit jedem Erben einzeln und lege die Einwertung für alle gleich offen. Sie haben eine Ansprechpartnerin für alle Beteiligten.
2. Nachvollziehbare Einwertung
„Wie kommen Sie auf den Preis?“
So arbeite ich: Ich sehe mir das Haus persönlich an und begründe den Preis so, dass jeder Erbe nachlesen kann, worauf er beruht. Dabei hilft mir meine Zusatzqualifikation in der Immobilienbewertung.
3. Kenntnis der Unterlagen
„Welche Papiere brauchen wir, und wer besorgt sie?“
So arbeite ich: Ich prüfe vor dem Verkaufsstart, was fehlt, und beschaffe Unterlagen mit Ihrer Vollmacht. Kaufinteressenten erhalten alle Unterlagen für die Bank sofort.
4. Hilfe vor Ort
„Wer kümmert sich, wenn wir weit weg wohnen?“
So arbeite ich: Für alles, was am Haus zu tun ist, greife ich auf ein Netzwerk von Fachleuten zurück, vom Gärtner bis zum Handwerker. So habe ich unter anderem Elternhäuser für Erben aus Köln und für Eigentümer im Ausland verkauft.
5. Präsentation eines leeren Hauses
„Wie wirkt das Haus auf Käufer, wenn es leer steht?“
So arbeite ich: Professionelle Fotos, Video, Drohnenaufnahmen und ein gedrucktes Exposé gehören zu jedem Verkauf. Für leere Räume stimme ich bei Bedarf ein Home Staging mit Spezialistinnen ab.
6. Klare Kosten
„Was zahlen wir, und wann?“
So arbeite ich: Die Kosten bespreche ich mit Ihnen im Erstgespräch und halte sie schriftlich fest, bevor die Vermarktung beginnt.
Was muss ich erledigen, bevor das geerbte Haus verkauft werden kann?
Bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Die Fristen laufen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall erfahren. So sieht der Ablauf in der Regel aus:
Schritt 1 · Innerhalb von 6 Wochen
Erbe annehmen oder ausschlagen
Die Frist zur Ausschlagung beträgt sechs Wochen, bei Wohnsitz im Ausland sechs Monate (§ 1944 BGB). Wer nichts unternimmt, hat das Erbe angenommen.
Schritt 2 · Innerhalb von 3 Monaten
Erbschaft beim Finanzamt anzeigen
Die Anzeige ist fällig, sofern nicht bereits ein Notar oder das Gericht das Finanzamt informiert hat (§ 30 ErbStG). Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG).
Schritt 3 · Meist einige Wochen bis Monate
Erbnachweis besorgen
Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vor, genügt das dem Grundbuchamt meist. Sonst brauchen Sie einen Erbschein (§ 35 GBO). Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, also das Amtsgericht dort. Im Hochtaunuskreis ist das zum Beispiel Königstein, unter anderem für Königstein, Kronberg, Glashütten, Schmitten und Weilrod, und Bad Homburg für die übrigen Städte und Gemeinden des Kreises. Welches Gericht für einen Ort im Main-Taunus- oder Rheingau-Taunus-Kreis zuständig ist, lässt sich über die Gerichtssuche auf justiz.de nachsehen.
Schritt 4 · Innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei
Grundbuch berichtigen
Die Erben werden beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Haus liegt, als neue Eigentümer eingetragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall fällt dafür keine Grundbuchgebühr an (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).
Schritt 5 · Parallel, ab Beginn
Unterlagen für den Verkauf sammeln
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und ein Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss (§ 80 GEG). Auch Einwertung und Vorbereitung des Hauses können schon jetzt beginnen.
Schritt 6 · Sobald die Erbfolge nachgewiesen ist
Verkauf
Ab jetzt kann das Haus verkauft werden. Wer die Vorbereitung parallel erledigt hat, verliert an dieser Stelle keine Zeit.
Was ist das Haus meiner Eltern wert?
Was das Haus Ihrer Eltern wert ist, hängt neben Lage und Grundstück vor allem vom Zustand ab. Ein Elternhaus aus den 1960er- bis 1980er-Jahren hat oft eine ältere Heizung, ungedämmte Außenwände oder Fenster, die bald ersetzt werden müssen. Käufer rechnen solche Punkte sofort gegen den Preis.
Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert
Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss des jeweiligen Landkreises, im Hochtaunuskreis mit Geschäftsstelle beim Amt für Bodenmanagement in Limburg. Einsehen können Sie die Werte für alle hessischen Taunusgemeinden kostenlos im Portal BORIS Hessen. Der Bodenrichtwert sagt etwas über das Grundstück, nicht über das Haus darauf.
Warum die Einwertung vor Ort entscheidet
Eine Online-Werteinschätzung gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste Orientierung. Den Zustand von Heizung, Dach und Fenstern kann sie nicht sehen. Für die Einwertung schaue ich mir deshalb das Haus persönlich an, prüfe die Unterlagen und ordne die Lage innerhalb des Ortes ein. Oft brauchen die Erben zuerst eine belastbare Zahl, um überhaupt zu entscheiden, ob einer das Haus übernimmt oder ob verkauft wird.
Wir sind mehrere Erben: Wie verkaufen wir gemeinsam?
Mehrere Erben können ein geerbtes Haus nur gemeinsam verkaufen, denn über den Nachlass verfügen sie gemeinschaftlich (§ 2040 BGB). Am Ende müssen alle beim Notar unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Das heißt aber nicht, dass sich alle schon zu Beginn einig sein müssen.
Erben sind dabei längst nicht immer nur Geschwister. Oft gehören auch der überlebende Ehepartner, Enkel, Nichten und Neffen oder Erben aus verschiedenen Familienzweigen dazu, die sich kaum kennen. Typisch ist: Die Erben wohnen in verschiedenen Städten, einer möchte zügig verkaufen, ein anderer hängt am Haus, ein dritter traut dem Preis nicht. Deshalb spreche ich mit jedem Erben einzeln, beantworte Fragen für alle gleich und lege die Einwertung offen. So arbeiten alle mit derselben Grundlage.
Lässt sich keine Einigung finden, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Dann versteigert das Gericht das Haus, und die Erben haben auf Preis und Zeitpunkt kaum Einfluss. Für die meisten Familien ist der gemeinsame Verkauf deshalb der bessere Weg.
Wenn einer von Ihnen das Haus behalten möchte: Miterben auszahlen
Ich wohne nicht in der Nähe: Wer kümmert sich um das leere Haus?
Wenn Sie nicht im Taunus wohnen, kann Ihre Maklerin die Arbeit vor Ort übernehmen. Ein leerstehendes Haus braucht Aufmerksamkeit: Im Winter muss es frostsicher beheizt werden, der Briefkasten geleert und der Garten gepflegt sein. Klären Sie außerdem mit der Gebäudeversicherung, ob Sie den Leerstand melden müssen.
Für diese Arbeiten habe ich ein Netzwerk aus Fachleuten, mit denen ich seit Jahren zusammenarbeite: Gärtner, die Rasen und Hecken in Ordnung halten, Firmen für Entrümpelung und Reinigung und Handwerker für kleinere Reparaturen. Fehlt ein Energieausweis, vermittle ich auch dafür den passenden Ansprechpartner. Sie müssen dafür nicht anreisen, und ich berichte Ihnen nach jedem Schritt, ohne dass Sie nachfragen müssen.
Was kostet der Makler beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Eine Maklerprovision wird nur fällig, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt außerdem: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision übernehmen (§ 656d BGB). Welche Kosten bei Ihrem Verkauf entstehen, bespreche ich mit Ihnen im Erstgespräch.
Ob Sie verkaufen, vermieten oder behalten, hängt auch von der Steuer ab. Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch die Eltern kann Einkommensteuer anfallen, denn die Erben übernehmen deren Kaufdatum (§ 23 EStG). Wurde das Haus zuletzt selbst bewohnt, gelten Ausnahmen. Das klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Mehr dazu: Erbimmobilie: verkaufen, vermieten oder übernehmen
Nächste Schritte
- Sterbeurkunde und Testament heraussuchen, Erbschein bei Bedarf beim Nachlassgericht beantragen
- Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren beantragen
- Erbschaft binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis
- Einen gemeinsamen Termin für die Einwertung vereinbaren, gern mit allen Erben
Sie haben im Taunus ein Haus geerbt?
Ich sehe mir das Haus gemeinsam mit Ihnen an, ordne den Wert ein und bespreche mit allen Erben die nächsten Schritte, gern auch per Video, wenn nicht alle vor Ort sein können.
Erstgespräch vereinbarenWas Erben mich im Erstgespräch am häufigsten fragen
In welchen Orten im Taunus verkaufen Sie geerbte Häuser?
Im gesamten Hochtaunuskreis, von Usingen, Neu-Anspach, Wehrheim und Schmitten bis Oberursel, Bad Homburg, Königstein und Kronberg. Dazu kommen der Main-Taunus-Kreis mit Orten wie Bad Soden, Kelkheim und Eppstein, Idstein und Waldems im Rheingau-Taunus-Kreis, Bad Camberg sowie Butzbach, Ober-Mörlen und Rosbach am Taunusrand der Wetterau. Mein Büro liegt in Schmitten, mitten in diesem Gebiet.
Muss ich für den Notartermin in den Taunus anreisen?
Nicht unbedingt. Wer nicht anreisen kann, lässt sich beim Notartermin vertreten und genehmigt den Kaufvertrag anschließend bei einem Notar an seinem Wohnort. Alternativ erteilt man vorher eine notarielle Vollmacht. Welcher Weg passt, kläre ich frühzeitig mit dem beurkundenden Notar, damit der Termin für alle Erben planbar ist.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein geerbtes Grundstück im Taunus?
Alle Taunusgemeinden in meinem Gebiet liegen in Hessen. Die Bodenrichtwerte finden Sie deshalb für jeden Ort kostenlos im Portal BORIS Hessen. Ermittelt werden sie vom Gutachterausschuss des jeweiligen Landkreises. Der Bodenrichtwert zeigt den Wert des Grundstücks, nicht den Wert des Hauses darauf.
Brauche ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Nicht immer. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, akzeptiert das Grundbuchamt in der Regel diese Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament ist meist ein Erbschein nötig. Beantragen können Sie ihn beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz, im Hochtaunuskreis also beim Amtsgericht Königstein oder Bad Homburg, oder über einen Notar.
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, wenn ein Miterbe nicht will?
Nein, ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Erben. Ein Miterbe kann aber die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Bevor es so weit kommt, helfen Einzelgespräche und eine offengelegte Einwertung oft, die unterschiedlichen Vorstellungen zusammenzubringen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?
Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Wert Ihres Erbes den Freibetrag übersteigt, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil. Beim Verkauf selbst kann Einkommensteuer anfallen, wenn seit dem Kauf durch die Eltern weniger als zehn Jahre vergangen sind und das Haus nicht selbst bewohnt wurde. Lassen Sie das von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses?
Das hängt vor allem von den Erbunterlagen ab. Erbschein und Grundbuchberichtigung können einige Wochen bis Monate dauern. Bei den von mir vermittelten Wohnimmobilien lagen zwischen 2022 und 2026 im Durchschnitt 60 Tage bis zum Notarauftrag. Eine Garantie für eine bestimmte Dauer gibt es nicht.
Muss ich das Elternhaus vor dem Verkauf ausräumen und renovieren?
Ausräumen meistens ja, renovieren meistens nicht. Ein leeres, sauberes Haus lässt sich besser besichtigen und fotografieren, und ein Home Staging kann leere Räume wieder wohnlich wirken lassen. Große Sanierungen lohnen sich vor dem Verkauf selten. Welche kleinen Arbeiten sich rechnen, entscheiden wir bei der Einwertung gemeinsam.
