Lohnt sich ein Teilverkauf oder eine Verrentung für Ihre Immobilie?
Immobilienteilverkauf und Immobilienverrentung sind in aller Munde. Kein Wunder, denn die Werbeplattformen sind voll mit verheißungsvollen Angeboten und treffen damit den Zahn der Zeit.
Immer mehr Immobilieneigentümer stellen sich Fragen wie
- Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich alt bin?
- Kann ich mir mein Haus oder meine Wohnung im Alter überhaupt noch leisten?
- Kann ich meine Immobilie altersgerecht umbauen oder sollte ich sie besser verkaufen?
- Wie kann ich notwendige Renovierungen bezahlen?
Verkauf oder Verrentung und in der Immobilie wohnen bleiben: wir machen den Faktencheck
Der Wunsch auch im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, ist bei vielen Immobilieneigentümern groß. Wir machen den Faktencheck und zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten auf, und stellen alternative Lösungsmöglichkeiten vor.
Modellübersicht
Modelle, mit denen Sie die Immobilie zu Geld machen und gleichzeitig wohnen bleiben können sind:
- Immobilienteilverkauf
- Immobilienrente
- Privat-Verkauf mit Nießbrauch oder Rückanmietung
- Immobilienkredit.
1. Immobilienteilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilien, maximal 50%, an einen Anbieter. Im Gegenzug erhalten Sie vom Anbieter den vereinbarten Kaufpreis und er wird Miteigentümer der Immobilie.
Für den verkauften Anteil Ihrer Immobilie zahlen Sie monatlich ein Nutzungsentgelt an den Anbieter. Das Nutzungsentgelt wird für einen gewissen Zeitraum, z.B. 10 Jahre, festgeschrieben. Nach Ablauf der Laufzeit, wird das Nutzungsentgelt neu vereinbart. Nach aktuellen Recherchen liegt das Nutzungsentgelt bei ca. 5-7% des verkauften Anteils.
Vorteile Teilverkauf
- Sie bleiben Eigentümer, zumindest Miteigentümer
- Sie verfügen schnell über ausreichend Liquidität, z.B. für Reparaturen oder die lang ersehnte Weltreise
- Sie erhalten ein lebenslanges Wohnrecht
- Sie können den verkauften Anteil wieder zurückkaufen
Nachteile Teilverkauf
- Nutzungsentgelt
- Instandhaltung: die Kosten für laufende Instandhaltungen tragen Sie weiterhin alleine
- die Anbieter beteiligen sich in aller Regel nicht an den jährlichen Grundsteuerzahlungen
- Durchführungsentgelt: Kosten für den Weiterkauf oder Rückkauf von bis zu 5,5% des Gesamtkaufpreises
- Wertsteigerungsklausel: Bei einem späteren Verkauf der Immobilie möchte der Anbieter mindestens den von ihm gezahlten Kaufpreis einnehmen, zusätzlich eine Wertsteigerung erzielen. Dafür werden sog. Wertsteigerungsklauseln vereinbart. Nach unseren Recherchen werden Wertsteigerungen von bis zu 17% verlangt.
Rechenbeispiel Nutzungsentgelt: Ihr Haus wird vom Teilverkauf-Anbieter mit 400.000,- € bewertet und Sie verkaufen an ihn 25% Ihrer Immobilie. Sie erhalten 100.000,- € Kaufpreis. Im Gegenzug bekommt der Anbieter monatlich ein Nutzungsentgelt in Höhe von 450,- €. Das wären in 10 Jahren 54.000,- €. In 20 Jahren hätte der Anbieter seinen an Sie gezahlten Kaufpreis wieder zurück, wäre aber immer noch Miteigentümer Ihrer Immobilie.
Rechenbeispiel Wertsteigerungsklausel: Das oben genannte Haus soll nach 8 Jahren komplett verkauft werden. Im Vertrag mit dem Anbieter wurde eine Wertsteigerung von 17% vereinbart. Ist der Wert Ihrer Immobilie dann gestiegen, ist fast alles gut. Aber was wenn nicht oder der Markt sogar eingebrochen ist? Wird die obige Immobilie zu 400.000,- € verkauft, bekommt der Anbieter seine 100.000, € plus 17% Wertsteigerung. Also 117.000,- €. Die Wertsteigerung geht von Ihrem Anteil ab.
2. Immobilienrente
Bei der Immobilienrente verkaufen Sie Ihre Immobilie komplett. Im Gegenzug erhalten Sie vom Käufer eine lebenslange Rente, die sogenannte Leibrente.
Der Käufer wird neuer Eigentümer Ihrer Immobilie. Sie dürfen in der Immobilie wohnen bleiben. Letztes wird durch Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch abgesichert.
Üblicherweise erhalten Sie eine monatliche Rente, es können aber auch quartalsweise Zahlungen oder zusätzliche Einmalzahlungen vereinbart werden.
Im Gegensatz zum Immobilienteilverkauf muss der Käufer für alle Instandhaltungen und Zahlungen (so auch die Grundsteuer) aufkommen.
Die Höhe der Leibrente hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem Alter ab, sprich Ihrer Lebenserwartung. Für Letzteres wird eine amtliche Sterbetafel, z.B. die des Statistischen Bundesamtes, herangezogen. Die Anbieter kalkulieren in die Leibrente noch weitere Faktoren ein, wie z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltung, interne Margen oder auch die Entwicklung von Zinsen und Immobilienmarkt.
Übrigens ist die Leibrente nicht steuerfrei!
3. Privat-Verkauf mit Nießbrauch
Wie bei der Immobilienrente verkaufen Sie auch hier Ihre Immobilie komplett. Private Immobilienkäufer oder Kapitalanleger mit langfristigen Anlagestrategien sind hier die potentielle Käuferschicht.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt als Einmalzahlung. Sie bleiben in der Immobilie wohnen. Auch hier erfolgt die Absicherung über Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch.
Laufende Kosten für Instandhaltung oder Grundsteuer zahlt der Käufer.
Wie hoch ist der Kaufpreis? Beim Verkauf mit Nießbrauch müssen Sie mit Preisabschlägen rechnen. Denn die kaufbereite Käuferschicht der Eigennutzer kauft diese Immobilien nicht, denn diese möchten zeitnah einziehen und nicht mit der Unsicherheit des jahrelangen Wartens leben. Da Banken in aller Regel Immobilien mit Nießbrauch nicht finanzieren, bleiben wenige Kaufinteressenten übrig.
4. Privat-Verkauf mit Rückanmietung
Der Privat-Verkauf mit Rückanmietung ist auch bekannt unter dem Begriff „Sale-and-lease-back“.
Im Gegensatz zum Verkauf mit Nießbrauch, fällt hier die Wohnrecht-Absicherung durch Grundbucheintrag weg. Dadurch wird die Immobilie auch für die Käufer interessant, die den Kaufpreis durch ein Bankdarlehen finanzieren.
Sie schließen mit dem Käufer einen notariell beurkundeten Mietvertrag auf Lebenszeit. Der Käufer verzichtet dabei auf sein Recht auf Eigenbedarfskündigung.
Den Kaufpreis erfolgt als Einmalzahlung. Sie zahlen weiterhin die monatlichen Nebenkosten und eine monatliche Mietzahlung an den Käufer.
Ist diese Form des Mietvertrags 100% sicher? Nein, es gibt gewisse Risiken. Im Falle einer Insolvenz des Käufers, kann die Immobilie verwertet werden. Dann greift der Verzicht auf Kündigung wegen Eigenbedarf nicht mehr. Sie müssten letztendlich gegen die Eigenbedarfskündigung klagen. Um dieses Risiko in finanzieller Hinsicht zu mindern, sollte ein möglichst geringer bis gar kein Kaufpreisabschlag, dafür aber eine höhere mtl. Miete vereinbart werden. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass es in Regionen mit angespannten Mietmärkten Mietpreisbremsen gibt, die eingehalten werden müssen.
5. Immobilienkredit
Entgegen der weitläufigen Meinung Senioren bekämen keine Kredite mehr, gibt es sehr wohl sog. Seniorenkredite. Die eigene Immobilie, sofern sie schuldenfrei ist, dient dabei als Kreditsicherheit. Dies sind meist Darlehen ohne Tilgung, man zahlt lediglich Zinsen. Im Todesfall können die Erben das Darlehen übernehmen oder es wird aus dem Verkauf der Immobilie abgelöst.
Eine weitere Variante ist die Umkehrhypothek. Die Darlehenssumme wird hier nicht in einer Summe, sondern in monatlichen Raten ausgezahlt.
Für barrierereduzierende und einbruchssichernde Maßnahmen gibt es Darlehen von der KFW bis zum 50.000,- € (Programm 159 – Altersgerechter Umbau).
Fazit
Nach Durchsicht der Angebote zum Thema Immobilienteilverkauf kommen wir zu dem Schluss: Finger weg! Hiervon profitieren nur die Anbieter. Übrigens gibt es mittlerweile auch entsprechende Warn-Informationen der Verbraucherschutzzentrale.
Auch die BaFin hat sich mit dem Thema Teilverkauf beschäftigt. Der Artikel ist sehr ausführlich und beinhaltet auch diverse Rechenbespiele, die verdeutlichen welch schlechtes Geschäft der Teilverkauf für Immobilieneigentümer ist.
