Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland spielt der Notar eine zentrale Rolle, insbesondere nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Welche Aufgaben übernimmt der Notar eigentlich nach diesem entscheidenden Schritt? Hier ein Überblick über die wesentlichen Tätigkeiten, die der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrags durchführt, um den Kaufprozess ordnungsgemäß abzuschließen.
Versand der Vertragsabschriften
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags sorgt der Notar dafür, dass alle relevanten Parteien ihre Vertragsabschriften erhalten. Dazu gehören der Käufer, der Verkäufer, das Finanzamt sowie eventuell beteiligte Genehmigungsstellen und die finanzierende Bank des Käufers. Dieser Schritt stellt sicher, dass alle Beteiligten über die Vertragsinhalte informiert sind und ihre jeweiligen Aufgaben wahrnehmen können.
Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, dem zuständigen Finanzamt die Immobilienvermittlungsgeschäfte zu übermitteln. Der rechtliche Begriff hierfür ist Veräußerungsanzeige. Diese enthält alle steuerlich relevanten Daten aus dem Kaufvertrag. Als Käufer erhalten Sie innerhalb von ca. 4–8 Wochen den Grunderwerbssteuerbescheid. Sie haben dann 4 Wochen Zeit, diesen zu bezahlen. Gibt es mehrere Käufer, erhält jeder Käufer einen Bescheid gemäß seinem Kauf-Anteil an der Immobilie. Sobald Ihr Zahlungseingang verbucht ist, übersendet das Finanzamt an den Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Notar nach Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht verlassen.
Der Gutachterausschuss wird in der Regel vom Notar über den Immobilienverkauf informiert, um Daten für die Erstellung von Bodenrichtwerten und Kaufpreisübersichten zu sammeln.
Einholung von Genehmigungen
Der Notar holt den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht ein (bei jedem Verkauf, nur bei Wohnungs- und Teileigentum nicht).
Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden/Städte ist in den §§ 24–28 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die Gemeinden dürfen das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient, d.h. es muss ein öffentliches Interesse vorliegen, das die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt. Wenn die Gemeinde kein Interesse am Erwerb des Grundstücks hat oder kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück besteht, muss sie darüber unverzüglich ein Negativzeugnis (Vorkaufsrechtsverzichtserklärung) erteilen.
Weitere Genehmigungen, die in Einzelfällen einzuholen sind, wären:
- Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung
- Genehmigung einer vollmachtlos vertretenen Person
- Vormundschaftsgerichtliche Genehmigung bei Mitwirkung eines Minderjährigen
Eintragung der Auflassungsvormerkung
Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Beantragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Diese Vormerkung ist von entscheidender Bedeutung, da sie dem Käufer das Recht auf den zukünftigen Eigentumserwerb sichert und ihn vor weiteren Verfügungen (Eintragungen oder gar einem weiteten Verkauf) des Verkäufers über die Immobilie schützt. Die Vormerkung ist quasi eine Art Sperre im Grundbuch. Der Notar übernimmt die Verantwortung, diesen Schutzmechanismus rechtzeitig in die Wege zu leiten.
Eintragung von Grundschulden
Sollte der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld benötigen, kümmert sich der Notar um deren Eintragung im Grundbuch. Dies ist ein wesentlicher Schritt, um die Finanzierung des Immobilienkaufs abzusichern und den Kreditgebern die erforderlichen Sicherheiten zu bieten.
Löschung alter Grundschulden und weiterer Eintragungen
Neben der Löschung alter Grundschulden des Verkäufers, die nicht vom Käufer übernommen werden, gibt es häufig weitere Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, die für den Käufer von Bedeutung sind. Ein Beispiel ist das Nießbrauchrecht. Der Notar prüft, ob solche Eintragungen bestehen und ob sie vom Käufer übernommen werden sollen/müssen oder nicht. Falls der Käufer diese Eintragungen nicht übernehmen möchte oder muss, sorgt der Notar dafür, dass die entsprechenden Rechte gelöscht werden. Hierfür benötigt er die Zustimmung der Berechtigten und die entsprechenden Löschungsbewilligungen. Dieser Schritt ist entscheidend, um sicherzustellen, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei und ohne unerwünschte Verpflichtungen übernimmt.
Damit die alten Grundschulden gelöscht werden können, fordert der Notar bei der begünstigten Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank übermittelt dem Notar die Löschungsbewilligung in notarieller Form sowie eventuell einen Treuhandauftrag. Der Treuhandauftrag kommt dann zum Zug, wenn die alten Grundschulden noch belastet sind, sprich das Darlehen vom Verkäufer noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Im Treuhandauftrag nennt die Bank dem Notar die noch offene Summe, die zunächst bezahlt werden muss, damit der Notar die Löschungsbewilligung zur Löschung der Grundschulden benutzen darf. Wie das funktioniert, lesen Sie weiter unten unter dem Punkt Kaufpreisfälligkeit.
Koordination der Kaufpreiszahlung
Der Notar überwacht die Erfüllung aller oben genannten Bedingungen, die für die Kaufpreiszahlung notwendig sind.
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, informiert er den Käufer, dass der Kaufpreis überwiesen werden kann. Sofern dem Notar ein Treuhandauftrag einer Bank vorliegt, muss er dies dem Käufer ebenfalls mitteilen. Im Schreiben über die Kaufpreisfälligkeit teilt der Notar dem Käufer mit, welche Summe er an die Bank/en des Verkäufers zahlen muss, damit der Treuhandauftrag erfüllt wird und dass er nur die Restsumme direkt an den Verkäufer zahlen darf.
Der Verkäufer bekommt eine Kopie des Kaufpreisfälligkeitsschreibens. In aller Regel liegt diesem auch ein Formblatt bei, auf dem der Verkäufer später den Eingang des Kaufpreises bestätigen muss. Seit einiger Zeit muss der Verkäufer dem Notar außerdem noch eine Kopie des Kontoauszugs überlassen.
Wie viel Zeit vergeht bis zur Kaufpreisfälligkeit?
Meist dauert es ca. 6-8 Wochen, bis alle Voraussetzungen vorliegen. Das hängt von den Behörden und Banken ab. Manchmal geht es auch ganz schnell und die Voraussetzungen sind nach 2-3 Wochen erfüllt. Dann gibt es Fälle, bei denen sogar mehr als 8 Wochen vergehen.
Wichtiger Tip für alle Käufer: Sofern Sie zur Miete wohnen und Ihre Wohnung nach dem Kauf der Immobilie kündigen möchten, warten Sie bitte bis zum Eingang der Kaufpreisfälligkeit. Auch wenn dies bedeutet, dass Sie 1-2 Monate länger die Miete zahlen müssen, haben Sie doch so die Sicherheit die Immobilie auch übernehmen zu können. Stellen Sie sich vor, sie haben Ihre Wohnung direkt nach dem Notartermin gekündigt und die Gemeinde übt das Vorkaufsrecht aus. Dann stehen Sie im Zweifelsfall ohne bisherige Wohnung und ohne neues Zuhause da.
Eigentumsumschreibung
Der letzte Schritt im Prozess ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt (Eingang bestätigt) und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt eingegangen ist, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer der Immobilie anerkannt. Diese Aufgaben des Notars sind entscheidend, um den Eigentumswechsel rechtlich abzusichern und den Kaufprozess ordnungsgemäß abzuschließen. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen und administrativen Anforderungen erfüllt werden, damit der Übergang des Eigentums reibungslos und sicher verläuft.
Quellen:
